Как семье с детьми получить льготную ипотеку?

Представим, что в семье появился второй ребёнок. Родители начали задумываться о покупке более просторной квартиры, а заодно изучать условия льготной ипотеки для семей с детьми.

Оказалось, что в льготной ипотеке есть много ограничений. Получить её могут далеко не все заёмщики, у которых родились дети.

В чём суть льготной ипотеки для семей, у которых есть дети

Это специальная программа, которая позволяет получить деньги на покупку жилья по сниженному проценту. Низкая ставка обеспечивается тем, что государство компенсирует часть недополученных процентов банкам, чтобы заёмщик смог взять деньги не больше чем под 6%. Из-за большой конкуренции банки могут даже снизить ставку.

Не более 6% — процентная ставка по льготной ипотеке для семей с детьми в 2020 году

При этом общая стоимость кредита может увеличиться за счёт дополнительных трат:

• госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру или регистрацию договора долевого участия;
• страхование недвижимости — предмета залога;
• страхование жизни заёмщика и другие.

Кому одобряют льготную ипотеку

1. Тем, у кого с 2018 по 2022 год рождается как минимум второй ребёнок. Какие есть тонкости:

• программой могут воспользоваться заёмщики, у которых несколько детей от разных браков;
• взять ипотеку могут родители-одиночки;
• семьи, у которых родилось сразу несколько детей, например двойняшки или тройняшки, тоже попадают под государственную программу.

Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. № 1711, п. 5 с изменениями на 27 июля 2020 года

2. До конца 2022 года рождается ребёнок-инвалид. Если ребёнок рождается до 31 декабря 2022 года, но инвалидом его признают позднее, то семья может приобрести жильё под низкий процент до конца 2027 года.

Постановление Правительства РФ от 31 октября 2019 г. № 1396, п. 1

Оформить ипотечный кредит по льготной программе могут семьи, у которых уже есть жильё. Человек может несколько раз воспользоваться госпрограммой — ограничений нет. Правда, такое случается редко — платить 2−3 ипотеки одновременно получается слишком накладно.

Какими могут быть требования к заёмщикам

В государственной программе внимание акцентируется только на том, что заёмщик должен иметь как минимум двоих детей и быть гражданином РФ.

Гражданство РФ должно быть и у супруга заёмщика

Помимо этого, банк может установить свои требования к клиентам, отталкиваясь от своей финансовой политики. Например:

• возраст — от 21 года до 65 лет;
• непрерывный стаж работы на одном месте — от шести месяцев;
• наличие официальной работы;
• отсутствие записей о просрочках в кредитной истории.

На каких условиях дают льготную ипотеку

Максимальная величина ипотечного кредита:

• для жителей Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн рублей;
• для жителей других регионов — 6 млн рублей.

Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. № 1711, п. 10 с изменениями на 27 июля 2020 года

Срок кредитования. Каждый банк определяет его самостоятельно. Как правило, выдаётся не более чем на 30 лет. Причём сниженная ставка действует на весь период кредитования.

Первоначальный взнос: не менее 15% от цены жилья. Можно вложить материнский капитал.

Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. № 1711, п. 10 с изменениями на 27 июля 2020 года

Допустим, если семье нужен кредит на 3 млн рублей, то они должны предоставить первоначальный взнос в размере 450 тысяч рублей.

Способ погашения: равными частями. То есть допускаются только аннуитетные платежи.

Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. № 1711, п. 10

Какое жильё можно приобрести

Приобрести по госпрограмме можно только квартиру или дом на первичном рынке. Это может быть готовое или строящееся жильё.

Продавцом собственности должно быть юридическое лицо. Даже если физическое лицо приобрело недвижимость в новостройке и не регистрировалось в ней, оформить с ним сделку не получится.

Где можно получить льготную ипотеку

Оформить ипотечный кредит по сниженной ставке можно в государственной корпорации Дом. РФ или в банках, которые утвердил Минфин России специально для ипотечной семейной программы с детьми.

Официальный сайт Дом. РФ

1. Стоимость открытия счёта. Чаще всего это процент от положенной на счёт суммы. Его величина обычно составляет 0,5−1% годовых.
2. Приём и обработка документов, связанных со сделкой. Может устанавливаться фиксированная сумма или процент от платежа.
3. Оплата за внесение изменений в трёхсторонний договор в случае необходимости. Обычно это фиксированная цена.

Приказ Минфина РФ о банках, которые участвуют в льготной программе для семей с детьми

Как оформить

1. Человек направляет заявление и пакет документов в банк. Сделать это можно онлайн или через визит в офис. В заявке следует отметить, что планируется получить ипотечный кредит по госпрограмме для семей с детьми.

Какие могут запросить документы:

• паспорт заёмщика;
• СНИЛС;
• копия трудовой книжки;
• справка о доходах;
• военный билет;
• свидетельство о рождении детей.

2. Банк проверяет заявку и документы. Принимает решение об одобрении или отказе.

3. После получения одобрения человек ищет недвижимость. Иногда клиент сначала находит квартиру, а потом обращается в банк.

Банки работают с недвижимостью у аккредитованных застройщиков, то есть с теми, чьи объекты кредитная организация одобрила для приобретения в ипотеку.

4. Клиент предоставляет документы на выбранное жильё. Это необходимо для проверки недвижимости банком. Каждый кредитор самостоятельно решает, из чего должен состоять пакет документов для анализа.

Также на этом этапе может понадобиться провести оценку имущества для подготовки договора. Иногда она не проводится — всё зависит от политики работы кредитной компании.

5. Если с квартирой всё в порядке, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи. В зависимости от согласованных условий продавец недвижимости может получить деньги после переоформления собственности на имущество или до его регистрации.

6. Кредитор и заёмщик подписывают ипотечный договор. Чаще всего его подписывают в одно время с заключением сделки между продавцом и покупателем.

Ипотека на основании договора обязательно должна быть зарегистрирована в ЕГРН. А ещё нужно застраховать недвижимость и по желанию — жизнь и здоровье самого заёмщика. Правда, без этих страховок в кредите могут просто отказать.

Статья 19. «Основные положения о государственной регистрации ипотеки», №102-ФЗ

Статья 31. «Страхование заложенного имущества. Страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора», п.2, №102-ФЗ

7. Кредитор и заёмщик регистрируют обременение в Росреестре. Ипотечный кредит предполагает, что на покупаемое жильё накладывается обременение. Это значит, что продать или подарить квартиру просто так не получится — нужно получить согласие у банка. При этом собственник жилья — заёмщик.

8. Сделка проведена. Остаётся вовремя вносить платежи. Если нарушать условия договора, кредитор может обратить взыскание на квартиру.

9. Снятие обременения. После погашения кредита необходимо снять обременение с квартиры. Некоторые кредиторы берут на себя это обязательство — тогда человеку не нужно приходить в банк или писать заявление, чтобы снять обременение.

Другие кредитные организации могут указать в договоре, что обременение заёмщик снимает самостоятельно. Тогда придётся собрать пакет документов и передать их в МФЦ. Что может понадобиться:

• паспорт;
• закладная с отметкой банка о погашении долга;
• свидетельство о собственности на квартиру;
• кредитный договор;
• справка о закрытии кредита.

Можно ли рефинансировать ипотеку на льготных условиях

Да, это возможно. Если семья ранее взяла ипотеку не по льготной процентной ставке, она может рефинансироваться по госпрограмме, если соответствует её требованиям.

Чтобы рефинансироваться, нужно написать заявление в банк на изменение условий договора. Если кредитор не согласится, можно попробовать оформить рефинансирование в другом банке.

При рефинансировании льготного кредита остаток долга должен составлять не более 85% от цены недвижимости.

Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. № 1711, п. 10

Что в итоге

1. Ипотека с господдержкой возможна для семей как минимум с двумя детьми или одним ребёнком-инвалидом.
2. Программа действует с 2018 по 2022 год. Второй ребёнок должен родиться в указанный срок.
3. Приобрести жильё по сниженной ставке можно только на первичном рынке. Возможно получить деньги на недвижимость в строящемся доме.
4. Максимальная сумма льготной ипотеки — 12 млн для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; для других регионов — 6 млн рублей.
5. Процентная ставка составляет не более 6%. Она сохраняется на всё время кредитования.
6. Рассчитывать на государственную программу могут семьи, в которых оба супруга являются гражданами РФ.
7. Первоначальный взнос для получения льготной ипотеки — не ниже 15%.
8. Обычную ипотеку можно рефинансировать по госпрограмме для семей с детьми, если банк согласится на сделку.
9. При заключении сделки приобретаемое имущество нужно застраховать.