Что делать, если кредитор не одобряет кредит под залог недвижимости

Если банки не одобряют кредит под залог недвижимости, можно попробовать поискать другого кредитора или устранить недостатки, которые мешают оформлению. А в некоторых случаях от кредита и вовсе лучше отказаться. Расскажем, как поступить, если банк отказал в кредите, и как повысить шансы на одобрение.

Кому и зачем может быть нужен кредит под залог недвижимости

Есть несколько ситуаций, когда человеку может быть полезен кредит под залог недвижимости.

Нужна крупная сумма, сопоставимая с доходом за несколько лет. Например, если заёмщик собирается делать ремонт. Иногда кредит под залог берут для покупки другой недвижимости, когда покупатель не хочет отдавать в залог новый объект, либо этот объект по каким-то причинам не устраивает банк.

Часто кредиты под залог личной недвижимости оформляют предприниматели для запуска или развития своего бизнеса. Беззалоговые кредиты бизнесу получить сложнее, потому что банки неохотно кредитуют молодые компании и ИП. Это связано с рисками: если бизнес разорится, то кредитор потеряет деньги, которые давал в долг. Залог эти риски снижает и гарантирует возврат денег.

Почему банки не дают кредит ИП

Требуется рефинансирование потребительского кредита или нескольких кредитов. Рефинансировать кредит — значит погасить его за счёт нового кредита, взятого на более выгодных или удобных условиях. Так делают, если у заёмщика уже есть долги и ему трудно справляться с текущими платежами. Тогда рефинансирование снизит ежемесячный платеж. 

Другой вариант — ставки по кредитам снизились, и заёмщик хочет перекредитоваться, чтобы сэкономить на переплате процентов. Как правило, срок кредитования по залоговым кредитам дольше, чем по потребительским, а ставка ниже. 

У Александра есть два потребительских кредита. Остаток задолженности по ним составляет 800 000 руб. Зарплата Александра — 50 000 рублей в месяц. Он планирует рефинансировать эти кредиты, взяв 800 000 руб под залог недвижимости.

Параметры	До рефинансирования		После рефинансирования
	Кредит  1	Кредит  2
Остаток долга	500 000 ₽	300 000 ₽	800 000 ₽
Срок	5 лет	3 года	15 лет
Процентная ставка	25%	22%	12%
Платёж в месяц	17 000 ₽	13 000 ₽	10 000 ₽

Если сейчас Александр ежемесячно отдаёт банкам 30 000 рублей, то есть больше половины своей зарплаты, то после рефинансирования кредита под залог недвижимости его платеж снизится до 10 000 рублей.

Что такое рефинансирование кредита и выгодно ли его оформлять

Нужна сравнительно небольшая сумма, но заёмщик не может получить потребительский кредит. Небольшая сумма — это та, которую банки обычно дают без залога. Она примерно равна годовому доходу заёмщика или меньше. Но в некоторых случаях клиенту могут отказать в потребительском кредите. Причины могут быть такими:

• нет возможности подтвердить официальный доход;
•  подтверждённого дохода не хватает для запрошенной суммы;
• плохая кредитная история, в прошлом были просрочки;
• клиент не подходит по возрасту: большинство банков не работают с заёмщиками младше 21 года и старше 65 лет;
• нестабильный с точки зрения банка источник дохода: ИП, самозанятый, владелец малого бизнеса.

Банки выдают кредиты в соответствии со строгими регламентами — кредитными политиками. Если в кредитной политике банка указано, что банкротство — это стоп-фактор, то такому заёмщику откажут несмотря на залог.

Не хватает дохода или нет возможности его подтвердить. Если заёмщик не может подтвердить официальный доход, то подойдёт справка по форме банка. Если сумма в ней будет достаточной, шансы получить одобрение выше. Сложнее, если клиент никак не может подтвердить доход. Часто кредиторы отказывают таким заёмщикам из-за сомнений в их платёжеспобности. 

Есть проблемы в кредитной истории. При этом не все недочёты в кредитной истории одинаково критичны. Если заёмщик допустил несколько просрочек, но в итоге успешно рассчитался с долгами, а новый кредит берёт под залог, то шансы на одобрение есть. Хуже, если в кредитной истории есть упоминание о взыскании долга через суд или банкротстве.

Есть долги на ФССП. При оценке клиента кредиторы смотрят не только на его доход и кредитную историю, но на наличие судебных задолженностей по штрафам ГИБДД, налогам, ЖКХ, кредитам и алиментам. Если задолженности превышают лимиты, указанные в кредитных политиках, заявку не одобрят.    

Почему отказывают в кредите под залог недвижимости: причины, связанные с объектом залога

Критерии отбора залога — это тоже часть кредитных политик. Объект залога нужен кредиторам в качестве страховки на случай, если заёмщик не сможет выплачивать долг. Поэтому чтобы защитить свои интересы, кредиторы принимают только ликвидные объекты залога без юридических рисков. Если объект не проходит по каким-то из параметров, заёмщику откажут.  

Не подходит вид объекта. Например, многие кредиторы берут в залог только квартиры, но не принимают комнаты или дачные участки с домами. Такие объекты сложнее точно оценить, чем квартиры, и спрос на них ниже.  

Объект неликвидный и его будет трудно продать, если клиент не сможет платить по кредиту. У каждого банка свои критерии ликвидности, но есть несколько категорий домов, квартиры в которых обычно не берут в залог:

• «хрущёвки» — панельные и блочные дома высотой до 5-ти этажей, построенные до 1975 года;
• дома с деревянными стенами и перекрытиями;
• дома, которые находятся в аварийном состоянии, в частности включенные в планы на капремонт, снос или реконструкцию;
• дома с износом выше 50–60%;
• дома без необходимых коммуникаций: горячая и холодная вода, канализация, отопление, электричество или газ.

Рыночная цена объекта не соответствует сумме кредита. У каждого банка свои критерии оценки, но обычно кредит выдают в размере не более 40–50% от рыночной стоимости залога. Если квартира стоит 3 млн рублей, то кредиторы одобрят около 1,2–1,5 млн рублей.

На объекте уже есть обременение, то есть квартира уже передана в залог по другому кредиту. В этом случае первый кредитор по умолчанию имеет преимущество перед вторым. 

Если заёмщик не будет платить по кредитам, то средства от продажи квартиры сначала пойдут на погашение долга перед первым кредитором, а второй получит только остаток. Такой порядок можно изменить — для этого двум кредиторам нужно договориться между собой, но на практике так обычно не делают. Банку проще отказать в кредите с проблемным залогом и не рисковать своими деньгами.

Статья З42 ГК РФ. Старшинство залогов 

Среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети. Для передачи в залог или продажи такого объекта требуется разрешение органов опеки. При этом сложности с залогом не будет, если несовершеннолетний просто прописан в квартире и проживает в ней, главное, чтобы он не был собственником и не владел долями.

Статья 37 ГК РФ. Распоряжение имуществом подопечного

Нет согласия на передачу имущества в залог от супруга или супруги. Без этого документа сделка может быть признана недействительной, и банк потеряет объект залога. 

Статья 35 Семейного кодекса РФ

Как исправить ситуацию и всё-таки получить кредит под залог недвижимости

Если банки отказывают, а получить кредит всё-таки надо, есть несколько вариантов, как поступить. 

✅ Найти более лояльный банк. У каждого банка своя кредитная политика, и требования к заёмщикам могут отличаться: клиент, которому не удалось получить одобрение в одном банке, может получить его в другом. 

Не стоит массово рассылать заявки во все банки подряд. Кредитор не видит количество отказов в кредитной истории клиента, зато видит количество запросов на получение кредита. Если запросов слишком много, для кредитора это тревожный сигнал. Это может говорить о том, что заёмщик пытается получить кредит, но ему отказывают, а раз отказывают другие финансовые компании, значит есть причина. Чтобы не рисковать, новый кредитор тоже может отказать — просто на всякий случай.

Чтобы повысить шансы на одобрение, заявки лучше подавать точечно и перед подачей внимательно изучить требования банка к заёмщику и предмету залога. Эта информация обычно есть на странице кредита, или её можно уточнить у службы поддержки банка.  

✅ Обратиться к небанковскому кредитору. Неочевидно, но ставки у таких кредиторов могут быть такими же, как в банках. Чтобы в этом убедиться, достаточно рассчитать эффективную ставку. 

Эффективная ставка включает в себя не только ставку по кредиту, но и все сопутствующие расходы — оценку объекта, разные виды страхования, электронную регистрацию сделки и дистанционное обслуживание. 

Часто ставки, которые банки используют в рекламе, это только проценты по кредиту: они не учитывают остальные расходы. Поэтому на практике случается так, что клиент ожидает одну ставку, а получает другую, на несколько процентных пунктов выше — не 11% годовых, а уже 15%. 

Небанковские кредиторы могут брать расходы по сделке на себя, чтобы для заёмщика кредит был дешевле.

✅ Договориться с совладельцами об их участии в сделке. Кредитору рискованно работать с долями из-за их низкой ликвидности. Зато, если заёмщик предложит объект целиком, а собственников долей возьмёт в созалогодатели, шансы на одобрение значительно повысятся.

Не все родственники готовы участвовать в сделке, и их можно понять: созалогодатели несут равные обязательства по кредитному договору совместно с основным заёмщиком. Например, если по кредиту появится задолженность, созалогодатель обязан её выплатить.  

Чтобы помочь близким принять взвешенное решение, стоит рассказать о том, как работает залоговое кредитование. Например, объяснить, что после оформления кредита квартира не переходит к кредитору и по-прежнему остаётся в собственности владельцев. Если платить вовремя, то квартиру никто не заберёт.

Полезно рассказать о своих финансовых возможностях: так родственники поймут, что решение о кредите обдуманное и деньги на его обслуживание точно есть.

Не стоит давить, если близкие стоят на своём и не соглашаются на сделку: отношения с семьёй важнее решения финансовых вопросов. К тому же есть и другие способы получить одобрение кредита.  

✅ Получить согласие супруга или супруги на залог. Этот документ подтверждает, что муж или жена не возражают против передачи объекта в залог. Чтобы заверить согласие, обращаются к нотариусу с пакетом документов:

• паспорт супруга и супруги,
• свидетельство о заключении брака,
• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.

Также понадобится информация о том, в обеспечение чего идёт залог. Обычно используют формулировку «в обеспечение исполнения обязательств по договору займа».

Стоимость нотариального заверения согласия определяется для каждого субъекта России. Для нотариусов одного региона она едина. Например, в Свердловской области согласие будет стоить 2990 рублей.

✅ Подтвердить доход с помощью справки по форме банка. Это альтернатива справке 6-НДФЛ, которая позволяет заёмщикам подтвердить свой доход, если не получается сделать это другими способами. В ней указываются данные организации работодателя: название компании, фактический адрес, телефон и ИНН, а также данные о сотруднике — имя, должность и средний ежемесячный доход.

✅ Предложить в залог другой объект. Редко, но всё же бывает так, что у заёмщика в собственности несколько объектов залога — например, две квартиры. Если одна не прошла скоринг, то имеет смысл предложить вторую.

✅ Исправить кредитную историю. Если кредиторы отказывают в кредите, полезно проверить свою кредитную историю. Возможно, в ней есть ошибки, а заёмщик не подозревает об этом. Например, клиент платил вовремя, а банк ошибся и передал в бюро кредитных историй некорректную информацию. В результате у клиента образовалась просрочка, которой на самом деле не было.

Если в кредитной истории действительно есть ошибка, её можно исправить через кредитора или через бюро кредитных историй. На исправление уйдёт около месяца.

Как исправить ошибки в кредитной истории

✅ Улучшить кредитную историю. Улучшить кредитную историю поможет получение кредитной карты или оформление рассрочки на покупку товара. Главное — вовремя вносить платежи. Так в кредитной истории появится информация о том, что клиент — добросовестный заёмщик.

Улучшить кредитную историю за пару недель не получится, лучше закладывать на это от полугода до года. Хотя некоторые брокеры предлагают услуги по быстрому улучшению кредитной истории, но чаще всего это мошенники.

Как улучшить кредитную историю: 6 способов

Когда лучше отказаться от оформления кредита

Принято считать, что платежи по кредитам не должны «съедать» больше 30% от ежемесячного дохода. Всё, что больше — повышает риск появления просрочек. 

Понять, получится ли справиться с ещё одним кредитом, поможет показатель долговой нагрузки (ПДН). Этот показатель используют банки, чтобы определить, какую часть доходов заёмщик тратит на погашение текущих долгов и справится ли он с новым кредитом. Расчёт этого показателя пригодится и самому заёмщику, чтобы оценить свою финансовую ситуацию. 

Показатель долговой нагрузки: зачем заёмщику его знать, как рассчитать и при необходимости снизить

Чтобы посчитать ПДН, среднюю сумму платежей по всем кредитам в месяц делят на средний доход за месяц, результат переводят в проценты:

Среднемесячный доход Сергея — 70 000 рублей, а средняя сумма платежей по всем кредитам — 45 000 рублей в месяц:

ПДН = 45 000 рублей / 70 000 рублей х 100% = 64%

Показатель, который превышает 50–60%, считается высоким. Это значит, что новый кредит может привести к нехватке денег на повседневные расходы: продукты, оплату коммунальных услуг, лекарств. В таком случае лучше повременить с кредитом до момента, пока долговая нагрузка не снизится: это защитит заёмщика от попадания в просрочки и долговую яму.

Что в итоге

1. Кредит под залог недвижимости полезен, когда нужна крупная сумма, рефинансирование или есть проблемы с получением потребительского кредита.
2. Банки могут отказать в выдаче кредита под залог недвижимости по причинам, связанным как с заёмщиком, так и с самим объектом.
3. Заёмщик может устранить недостатки, если это возможно, или обратиться к небанковским кредиторам.
4. В некоторых случаях лучше отказаться от оформления кредита, чтобы избежать проблем в дальнейшем.