Разберём 5 вариантов инвестирования в недвижимость.
Недвижимость — классический инструмент сохранения и преумножения капитала. Актив устойчив к инфляции, имеет предсказуемую доходность, а его стоимость в долгосрочной перспективе стабильно растёт. 24% россиян рассматривают недвижимость как финансовый инструмент для обеспечения дополнительного дохода на пенсии. А 52% считают её наиболее разумным способом вложения свободных средств. Посмотрим, как инвестор может вложиться в недвижимость.
- Для перепродажи: Купить квартиру на вторичном рынке
- Для перепродажи: Купить квартиру в новостройке
- Для сдачи в аренду: Вложить в коммерческую недвижимость
- Для перепродажи: Купить и преобразовать земельный участок
- Стратегия № 5: Вложить в зарубежную недвижимость
- Минусы и риски: Что нужно учитывать инвестору
- Коротко: как инвестировать в недвижимость
Для перепродажи: Купить квартиру на вторичном рынке
Сложность: ⭐ ⭐ ⭐ ⭐
Доходность: 20−50% за проект
Окупаемость: от 3 месяцев
Риски: ❌ ❌ ❌
Недвижимость на вторичном рынке покупают для перепродажи или сдачи в аренду. Перепродажа через год-два обещает хорошую прибыль: за последний год средняя стоимость «квадрата» по стране выросла на 17,2%. А аренда приносит регулярный пассивный доход в 4−7% годовых. У инвестора есть несколько способов, как увеличить эти цифры.
Статья «Как заработать на вторичном рынке жилья в 2021 году»
1. Покупка → ремонт → продажа. Под ремонт выгоднее всего покупать жильё в нежилом состоянии или «бабушкин» вариант — его продают со скидкой от 10%. Бюджетный ремонт в среднем обходится в 8−10 тысяч за кв. м площади. Наценка за свежую отделку — 10−20 тысяч за «квадрат». Примерный доход с 1-к квартиры: 300 тысяч в регионах и 700 тысяч в столице. Сроки реализации проекта — 3−6 месяцев.
Пример:
2. Покупка → вывод в нежилое → ремонт → продажа. Под коммерцию обычно покупают квартиры на первых этажах. Они всегда продаются со скидкой в 10−15%. Если найти выгодную для будущего бизнеса локацию, повозиться с переводом квартиры в нежилое помещение и сделать минимальный ремонт, инвестор сможет заработать до 30−40% от первоначальных вложений.
Вывод в нежилое — это долго, дорого и сложно. Процедура перевода заставляет инвестора утвердить решение на общем собрании жильцов дома и получить согласие от владельцев примыкающих квартир. Если бабушка-соседка по площадке будет против — ничего не получится. Если удаётся договориться с соседями, инвестора ждёт новое испытание: сбор документов, согласование в местной администрации, перепланировка. Обычно на это уходит 500 тысяч рублей и 9−12 месяцев.
Пример:
3. Покупка квартиры под реновацию → аренда → переселение → продажа. Стратегия для инвесторов, готовых вкладываться в жильё в Москве. Реновация — это программа от московской мэрии, по которой владельцы старого ветхого жилья получают квартиры в новостройках поблизости. За 15 лет планируется снести более 5 тысяч домов, а на их месте построить современное комфортное жильё.
Как инвестируют в реновацию: человек покупает квартиру или комнату в доме «под снос» — можно посмотреть на карте реновации, и ждёт переселения собственников. Через 2−7 лет он получит квартиру в новостройке с равноценной или большей площадью, чистовой отделкой и более высокой ценой. Узнать, что дадут взамен, можно с помощью калькулятора реновации. А чтобы не терять деньги, до переселения квартиру можно сдавать квартирантам.
Пример:
4. Покупка квартиры у наследников → аренда → продажа. Жильё, полученное в наследство менее 3 лет назад, продаётся хуже — покупатели боятся появления неучтённых наследников. На такую квартиру можно получить хорошую скидку в 10−15%. Но если тщательно проверить объект на юридическую чистоту, бояться нечего. Но раньше, чем пройдёт 3 года, квартиру выгодно всё равно не продашь — покупатели проверят историю сделок, увидят наследство и тоже попросят скидку. Лучше подождать и временно сдать жильё квартирантам.
Пример:
5. Покупка проблемной квартиры — решение проблем — продажа. Стратегия для инвесторов, готовых для увеличения прибыли покупать квартиры на залоговых аукционах и публичных торгах. В первом случае квартиры продают банки — они получили недвижимость в собственность в счет погашения задолженности по ипотеке. Во втором случае публичные торги организует ФССП — приставы реализуют арестованное жильё должников. В зависимости от стадии реализации скидка может достигать 20−50% от рыночной стоимости.
Основная проблема в таких квартирах — бывшие владельцы. Они вряд ли разрешат покупателю посмотреть квартиру перед покупкой, а после оформления жилья в собственность могут отказаться выезжать. Тогда инвестору придётся готовить иск, идти в суд и заниматься принудительным выселением. Зато за короткий срок можно неплохо заработать.
Пример:
Для перепродажи: Купить квартиру в новостройке
Сложность: ⭐ ⭐ ⭐
Доходность: 8−25% после сдачи объекта
Окупаемость: 2−3 года
Риски: ❌ ❌ ❌
Квартиры в новостройках обычно покупают до окончания строительства — это вариант для инвесторов, готовых вкладываться вдолгую. Если купить объект на этапе котлована, через 2−3 года его можно продать с наценкой за готовое жильё и заработать на росте цен в целом по рынку. Например, за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 19%. С учётом рыночных колебаний, за весь строительный цикл столичные новостройки в среднем дорожают на 20−25%.
Статья «Как выгодно инвестировать в новостройки в 2021 году»
На каком этапе лучше покупать. Выгоднее инвестировать в новостройки на начальном этапе строительства: чем ниже готовность, тем ниже цена — можно больше заработать. В столице средняя цена квадрата в новостройках комфорт-класса на этапе котлована в 2020 году составляла 198 тысяч рублей, на этапе ввода — 213 тысяч рублей, разница — 8%. В регионах расхождение в цене может быть и больше.
Пример:
На каком этапе продавать. Квартиру в новостройке можно продать как до ввода дома в эксплуатацию — по договору переуступки прав по ДДУ, так и после — по обычному договору купли-продажи. Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы:
- До окончания строительства — выгоднее всего продавать за 2−3 месяца до сдачи дома. Инвестору не придётся разбираться с застройщиком, если будут дефекты и расхождения с планом, не нужно оформлять на себя право собственности в Росреестре. Но такие объекты продать сложнее — у покупателя не будет доступа к квартире перед сделкой, он не сможет посмотреть объект в реальности. Из-за этого квартиры по переуступке продают на 5−7% ниже цены после сдачи дома в эксплуатацию.
- После окончания строительства — квартиру в сданом доме продать проще. Инвестор может попросить максимальную цену, но при этом взять на себя риски, связанные со сдачей дома. Если при подписании передаточного акта обнаружатся расхождения, инвестор составляет дефектную ведомость и добивается от застройщика компенсации. Пока идут разбирательства, продать квартиру не получится.
Есть ли гарантии. Главный риск — надёжность застройщика. Если раньше он останавливал стройку, инвесторы шли за деньгами в суд. Но с лета 2019 года действует система с использованием счетов эскроу. Это такой счёт, на котором деньги инвестора заморожены до ввода дома в эксплуатацию. Если компания обанкротится, инвестор вернёт всю сумму обратно.
Закон защищает инвестора от недобросовестности застройщика, но никто не может гарантировать, что до окончания строительства не произойдёт кризиса, недвижимость будет и дальше расти, а рубль не обвалится. Также нет никаких гарантий, что строительство закончится вовремя, в квартире не будет дефектов, а после сдачи сразу найдутся покупатели. Все эти факторы позволяют лишь приблизительно прогнозировать доходность с учётом средней стоимости квадратных метров, цен на квартиры в готовых домах поблизости и существующей динамики на рынке.
Для сдачи в аренду: Вложить в коммерческую недвижимость
Сложность: ⭐ ⭐ ⭐
Доходность: 5−15% годовых
Окупаемость: 3−15 лет в зависимости от объекта
Риски: ❌ ❌
Коммерческая недвижимость — это бизнес-актив для стабильного пассивного дохода. Люди вкладывают в нежилые помещения, чтобы сохранить капитал и ежемесячно получать гарантированную прибыль в виде арендной платы. Вкладывать деньги в объекты для бизнеса выгодно: аренда окупает коммерческие помещения в полтора-два раза быстрее жилых.
Статья «5 способов заработать на коммерческой недвижимости в 2021 году»
Часто недвижимость продаётся вместе с арендаторами — инвестор покупает готовый арендный бизнес с прогнозируемой доходностью и понятными перспективами. У него есть несколько вариантов, во что вложить деньги.
1. Офисы. Небольшие офисные помещения и блоки в бизнес-центрах площадью 50−100 кв. м можно купить за 2−3 млн рублей. В городах с высокой деловой активностью они пользуются хорошим спросом и приносят 8−14% годовых. Альтернатива — офисные помещения в многоэтажках. Их используют не только как офисы, но и для торговли — объекты быстрее находят арендаторов и окупаются.
Пример:
2. Торговые помещения. Магазины лучше генерируют выручку, поэтому цены на аренду выше, как и стоимость объектов. Чаще всего продают 3 вида помещений: уличные магазины, павильоны и помещения в торговых центрах. Помещения стрит-ритейла на первых этажах зданий в хороших локациях стоят дорого. Зато арендаторы готовы снимать магазины долгосрочно.
Пример:
3. Склады. Складские помещения в 2021 году входят в тройку лидеров по инвестициям. Спрос на них стабильно растёт, проблем с поиском арендаторов в хороших локациях не возникает. Но если у инвестора нет сотни-другой миллионов, он сможет реализовать лишь небольшие складские проекты.
Что ждёт коммерческую недвижимость в 2021 году, Российская газета
Пример:
4. Сервисные апартаменты. Это арендные квартиры под ключ с набором гостиничных услуг: от консьерж-сервиса до клининга и прачечной. Это больше похоже на гостиницу, в которой номера принадлежат разным людям. Инвестор покупает апартаменты, а поиском арендаторов, обслуживанием и содержанием номеров занимается отдельный оператор или управляющая компания. Человек может проживать там самостоятельно или получать ежемесячную прибыль. Обычно такие объекты покупают еще на этапе застройки и сразу же выбирают доходную программу, её обычно предлагает застройщик. Доходность у таких объектов небольшая, но и хлопот меньше.
Пример:
5. Паи в ЗПИФ недвижимости. Это альтернатива прямому владению физическими помещениями. Человек покупает пай в инвестиционном фонде, а его деньгами заведует управляющая компания. Она инвестирует в доходные объекты недвижимости, получает прибыль и делит её между всеми инвесторами фонда — выплачивает инвестиционный доход.
Когда пройдёт установленный договором срок, инвестор может погасить свой пай — продать его фонду по текущей цене или на вторичном рынке, если найдётся покупатель. Проблема в том, что текущая цена может быть ниже, чем при покупке — тогда инвестор вернёт меньше, чем вложил. Спрогнозировать доходность наперёд невозможно.
Другая проблема — покупка пая. Закрытые фонды массово продают паи только на этапе создания, а потом — лишь в качестве исключения. Чтобы вложиться, инвестору нужно найти управляющую компанию, договориться про продажу пая и условия.
Для перепродажи: Купить и преобразовать земельный участок
Сложность: ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐
Доходность: 20−300% за проект
Окупаемость: 1−7 лет в зависимости от проекта
Риски: ❌ ❌ ❌ ❌ ❌
Земля — не самый ликвидный и растущий в цене актив. В 2020 году в регионах-лидерах стоимость сотки выросла на 9−10%, в среднем по стране цифры ниже. Хорошо заработать на перепродаже удаётся только при покупке участка дешевле рыночной цены. Но если инвестор готов заниматься преобразованием объекта, можно построить на земле успешную инвестиционную стратегию. Есть минимум 5 вариантов.
Статья «Как инвестировать в земельные участки: 6 способов от экспертов»
1. Размежевание. Один большой участок обычно стоит дешевле, чем 3 маленьких, но в сумме дающих ту же площадь. Если купить большой участок, разделить его на несколько небольших, и продать по рыночной цене, можно заработать на перепродаже 20−50%. Главное, чтобы площадь новых участков была больше минимальной по градостроительному регламенту, а сами участки имели собственные подъезды.
Процесс раздела называется межеванием. Его выполнит кадастровый инженер за 5−25 тысяч рублей. Он подготовит все документы и передаст их в Росреестр. В результате вместо старого участка на кадастровой карте появится несколько новых.
Пример:
2. Смена целевого назначения. Сельскохозяйственная земля ценится гораздо меньше участков под жилищное строительство. Если инвестор сможет найти сельскохозяйственный участок на границе территориальных зон с подходящим видом разрешённого использования и добиться от местной администрации перевода земли из одной категории в другую, он многократно повысит ценность объекта. Это долго, сложно и дорого — инвестору нужна команда юристов, не менее 500 000 рублей на оформление и 8−12 месяцев. Если перевод одобрят, можно заработать 1000% прибыли и даже больше. Но гарантий нет.
Пример:
3. Застройка. Земельный участок с домом оценивается дороже, чем в сумме расходы на покупку земли и строительство. Если инвестор готов заниматься строительством, контролировать подрядчиков и вложить несколько миллионов рублей, его прибыль может составить 20−50% за проект. Доход можно увеличить, если купить большой участок, размежевать и построить сразу несколько домов.
Пример:
4. Аренда у администрации и строительство. Землю под застройку необязательно покупать у собственника. Участок можно арендовать у государства на торгах или даже без проведения торгов, выполнить целевое назначение земли и выкупить её существенно ниже рынка.
Землю под ИЖС можно получить за небольшие деньги — 1−6 тысяч рублей в год. Но придётся повозиться: самостоятельно найти неразмежёванный участок, подготовить его к оформлению, оплатить услуги инженера, оформить землю в собственность муниципалитета. Когда строительство завершится, участок можно выкупить на условиях, установленных городом. Например, в Нижнем Тагиле граждане могут выкупить земельные участки, предоставленные под ИЖС, за 15% от их кадастровой стоимости.
Землю под бизнес продают только с торгов. Посмотреть информацию и узнать подробности можно на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов или в местной администрации — в Департаменте земельных ресурсов. Когда строительство закончится, а бизнес будет запущен, землю тоже можно выкупить. Цену определяет муниципалитет своим решением, но она в любом случае будет не выше кадастровой стоимости. Значит, минимум на 30% ниже рыночной.
Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов
5. Покупка на торгах. Чтобы получить земельный участок по выгодной цене, инвесторы обращаются к аукционам и торгам. Обычно земля на них достаётся дешевле рыночной стоимости — банки и приставы продают имущество должников с хорошим дисконтом. Но на торгах большая конкуренция — за привлекательный объект в хорошей локации приходится торговаться. Если получится забрать землю по выгодной цене, дополнительные вложения не потребуются — можно продать как есть и заработать на разнице.
Пример:
Стратегия № 5: Вложить в зарубежную недвижимость
Сложность: ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐
Доходность: 3−25% годовых
Окупаемость: 2−10 лет в зависимости от объекта
Риски: ❌ ❌ ❌ ❌
Обычно люди покупают жильё за границей, чтобы приезжать в отпуске на несколько недель в год, а остальное время сдавать в аренду. Но есть и другие инвестиционные стратегии.
Статья «Как заработать на зарубежной недвижимости в 2021 году»
1. Покупка жилой и коммерческой недвижимости. Консервативная стратегия, которая подходит для сохранения капитала и получения арендного дохода в 3−8% годовых в валюте. Есть несколько видов объектов, в которые вкладываются российские инвесторы:
- традиционная жилая недвижимость — квартиры, коттеджи и апартаменты;
- номера в отелях и домах престарелых;
- коммерческая недвижимость — офисы, торговые площадки, склады.
Самая дешёвая недвижимость — в Болгарии, Турции и Греции. Для первоначальных инвестиций иногда хватит и € 30−50 тысяч. В странах со стабильной экономикой — Германии, Австрии, Великобритании минимальный ценник € 100−300 тысяч. Часто объекты продаются уже с арендаторами и понятной доходностью — можно сразу получать арендную плату.
Пример:
2. Мезонинное инвестирование. Мезонинный кредит — это гибрид банковского кредита и прямых инвестиций в компанию. Инвестор занимает деньги предприятию под реализацию конкретного проекта, а взамен получает долю объекта в залог или часть корпоративных прав. Компания-заёмщик реализует проект, получает прибыль и рассчитывается с инвестором на оговоренных договором условиях. На таких проектах инвестор зарабатывает 8−10%, а минимальная сумма инвестиций — € 20−100 тысяч (1,7−8,67 млн рублей).
Мезонинные кредиты: как зарабатывают 8–10% годовых в евро на недвижимости, РБК
Основная сложность — поиск проектов, привлекающих мезонинное финансирование. О них не сообщают в объявлениях и не публикуют информацию в интернете. Чтобы получить доступ к доходным проектам, сначала нужно найти хорошего брокера.
Пример:
3. PERE — фонды прямых инвестиций в недвижимость. Обычно это американские компании, которые инвестируют деньги вкладчиков в доходоприносящие объекты недвижимости — покупает отели, торговую недвижимость, офисы, вкладывают в жилое строительство и т.д. Инвестор получает долю от прибыли фонда, проценты от сделок и дивидендные выплаты. Себе фонд составляет 1–2% от годовой прибыли. Похожая форма в России — ЗПИФ недвижимости.
Найти фонд не проблема — есть много профильных рейтингов, а сами фонды активно размещают информацию о себе в интернете, но не разглашают условий инвестирования.
Основная сложность — высокий порог входа. Обычно фонды PERE работают лишь с инвесторами, готовыми вкладывать от $ 250 тысяч (18 млн ₽) и больше. Кроме того, потребуется аккредитация от Комиссии по ценным бумагам США. Продать свою долю и вернуть деньги быстро не получится — обычно по договору инвестор не может забрать свои деньги до окончания срока контракта.
4. REIT — трасты недвижимости. Похожи на фонды прямых инвестиций, но есть существенная разница — они часто торгуют своими акциями на фондовом рынке и регулярно выплачивают акционерам дивиденды. Инвестор может купить акции REIT на Санкт-Петербургской бирже и раз в квартал получать выплаты. А ещё можно заработать на изменении котировок — если стоимость акций выросла, инвестор продаёт их дороже, чем купил.
Главный плюс REIT — ликвидность. Акции можно быстро продать или обменять без существенных расходов. С физической недвижимостью так не получится. Главный минус — налоги. С дивидендного дохода американцы удерживают 30%.
Минусы и риски: Что нужно учитывать инвестору
Непредсказуемая доходность. Если инвестиционная стратегия связана с перепродажей недвижимости или вложением в финансовые инструменты, спрогнозировать прибыль почти невозможно. Любой объект — индивидуальный проект с самостоятельными характеристиками и условиями, точно посчитать доходность можно только впоследствии.
Налоги. С любого дохода инвестор обязан платить налоги. Стандартная ставка для НДФЛ с продажи недвижимости — 13%.
Иногда на налогах можно сэкономить. Например, если продаёшь квартиру, доход можно уменьшить на сумму расходов на покупку — использовать имущественный вычет.
Статья 220 «Имущественные налоговые вычеты», пп. 2 п. 2, НК РФ
Иногда к НДФЛ добавятся другие налоги. Например, при покупке земли инвестор платит земельный налог, при покупке помещения — налог на имущество. При работе с недвижимостью за границей местное законодательство может вводить налог на владение.
Порог входа. Инвестиции в недвижимость — это почти всегда несколько миллионов рублей. Есть варианты вложиться дешевле: покупка акций REIT, паёв в ПИФ или земельных участков на торгах. Но обычно работает общее правило: чем выше класс объекта и спрос на него, тем выше цена и потенциальный доход.
Срок окупаемости. Недвижимость — это инвестиции вдолгую. Если инвестор вкладывает в физическую недвижимость, деньги вернутся минимум через 5−7 месяцев, редко получается быстрее. В стратегиях с арендой, это 5−10 лет.
Коротко: как инвестировать в недвижимость
| Сумма | Сроки | Риски | |
|---|---|---|---|
| Вторичка | 1–7 млн ₽ | 3–12 месяцев | ❌ ❌ ❌ |
| Новостройки | 2–10 млн ₽ | 2–3 года | ❌ ❌ ❌ |
| Бизнес-объекты | 2–20 млн ₽ | 3–15 лет | ❌ ❌ |
| Земля | 1–50 млн ₽ | 2–7 лет | ❌ ❌ ❌ ❌ ❌ |
| Недвижимость за границей | 2,6 млн ₽ – ∞ | 2–10 лет | ❌ ❌ ❌ ❌ |
Статью подготовили
Сергей Моряков
Эксперт Credit.Club
Алексей Веретенников
Эксперт Credit.Club
Дмитрий Лёшкин
Интервьюер и редактор журнала «Процент»
Сергей Чекулаев
Редактор журнала «Процент»
