Кредит под залог недвижимости позволяет получить деньги на более привлекательных условиях, чем по необеспеченным кредитам: больше сумма, дольше срок, меньше процент. Причём цели кредитования могут быть любые: ремонт, покупка машины, строительство дома, отпуск — отчитываться перед кредитором за то, куда потрачены деньги, не нужно. Шанс получить такой заём есть даже у клиентов с небольшими просрочками в кредитной истории.
В статье расскажем, стоит ли брать кредит под залог, кто и какую недвижимость может заложить, а также что делать, если захочется уменьшить ежемесячные платежи.
Минуточку внимания
С юридической точки зрения любой кредит, обеспеченный залогом недвижимости, называется ипотекой. Кредит на покупку квартиры — это целевая ипотека, потому что деньги можно потратить только на покупку жилья, а кредит под залог квартиры — это нецелевая ипотека, потому что заёмщик вправе потратить деньги на любые цели.
Для удобства в статье будем называть целевую ипотеку «ипотекой», а нецелевую — «кредитом под залог недвижимости» или «залоговым кредитом».
Что такое кредит под залог недвижимости и чем он отличается от обычного потребительского кредита и ипотеки
Кредит под залог недвижимости — это обычный потребительский кредит, только обеспеченный залогом. Благодаря обеспечению кредитор снижает для себя риски невозврата долга. Поэтому клиентам, у которых неидеальная кредитная история или нет официального дохода, такие займы одобряют охотнее. А если у клиента есть подтверждённый доход и хорошая кредитная история, то с залогом он получит ставку ниже.
Один из банков России выдаёт кредиты с такими параметрами:
Параметры
Кредит под залог недвижимости
Потребительский кредит без обеспечения
Средний размер кредита
1,5 млн ₽
700 тысяч ₽
Срок
До 20 лет
До 5 лет
Процентная ставка
От 11,7 до 14% годовых
От 13,5 до 27,9% годовых
Механика получения кредита под залог недвижимости такая же, как при получении обычной ипотеки на покупку жилья: банк выдаёт деньги под обеспечение в виде залога квартиры. Заёмщик при этом остаётся собственником. Он может проживать в квартире, прописывать в ней близких родственников и сдавать её в аренду.
Разница между ипотекой и залоговым кредитом только в том, что при ипотеке заёмщик закладывает то жильё, на которое берёт кредит, а при кредите под залог — то, которое у него уже есть в собственности. В обоих случаях квартира выступает гарантом, что кредитор получит обратно выданные деньги.
Стоит ли брать кредит под залог недвижимости: плюсы и минусы
Если заёмщик не слышал о залоговом кредитовании и по привычке делает выбор в пользу потребительского кредита, то рискует переплатить больше, чем мог бы. Вот несколько примеров, когда кредит под залог недвижимости выигрышнее обычного:
✅ Нужен кредит по более низкой процентной ставке. По залоговым программам кредитования часто процент на 2–5 пунктов ниже. Кредитор получает гарантию возврата долга, а значит может предложить более выгодные условия.
✅ Нужна крупная сумма. Под залог кредиторы готовы выдать до 60–70% от рыночной стоимости недвижимости — в среднем, это 1,5–2 млн рублей. По потребительским кредитам без обеспечения, как правило, одобряют до миллиона рублей.
✅ Нужны деньги на разные траты. Выплачивать один кредит под залог удобнее, чем несколько потребительских, взятых для разных целей. Заёмщик сразу получает нужную сумму под более низкий процент и закрывает все свои финансовые задачи. Он вносит только один платеж в месяц, а не 2–3 в разные даты — так проще следить за своевременностью выплат, чтобы случайно не допустить просрочку.
✅ Заёмщик — ИП или ООО. Кредиторы неохотно выдают деньги на развитие бизнеса, потому что боятся их потерять в случае банкротства компании. С залогом риски снижаются, а значит шансов получить деньги у предпринимателя больше.
✅ Нужно купить квартиру со вторичного рынка, за которую продавец ещё не выплатил ипотеку. Квартира в ипотеке находится в залоге у банка, поэтому продать её непросто: для начала придётся снять с неё обременение. В таком случае продавец и покупатель могут заключить предварительный договор купли-продажи. Покупатель возьмёт кредит под залог своей недвижимости, погасит кредит продавца и тем самым выведет жильё из обеспечения, после чего выкупит квартиру.
✅ У заёмщика есть проблемы с кредитной историей или подтверждением дохода. Кредиторы часто отказывают в крупных потребительских кредитах таким клиентам, потому что видят риски в работе с ними. Наличие обеспечения поможет повысить шансы на одобрение.
Что касается недостатков получения кредита под залог недвижимости, то можно выделить два основных:
🤔Если у кредитора не автоматизирована работа с залогами, то оформить залоговый кредит сложнее. Заёмщику придётся собирать пакет бумажных документов, вручную заполнять заявку на кредит, за свой счёт оплачивать услуги оценщика, идти в МФЦ и стоять в очереди, чтобы зарегистрировать обременение на объект.
Чтобы сэкономить время и деньги, лучше выбирать кредиторов, у которых процесс выдачи залоговых кредитов отлажен. Как правило, такие компании дают возможность автоматически подгрузить документы для заявки через «Госуслуги», удалённо регистрируют обременение в Росреестре, а оценщика, страховку, уплату госпошлины и прочие расходы берут на себя.
🤔 На недвижимость накладываются определённые ограничения. Как правило, нельзя продавать или дарить жильё, оформлять в залог по другому займу и делать перепланировку.
Какую недвижимость можно представить в залог
Главные требования к недвижимости — это ликвидность и юридическая чистота: на объекте не должно быть арестов и обременений. По закону залог может выступать одновременно обеспечением по нескольким кредитам, если это не противоречит договору, но сами кредиторы на такие сделки идут редко.
К недвижимости относится любое жилое или нежилое помещение: квартира, дом, гараж, машино-место, дача и так далее. Однако охотнее кредиторы работают именно с квартирами, потому что они наиболее ликвидны, то есть востребованы на рынке.
Ликвидность объекта каждый кредитор оценивает по своим параметрам. Если речь о квартире, то обычно обращают внимание:
На износ дома, в котором она находится: в среднем износ здания должен быть не более 60%. Важно, чтобы дом не находился в перечне аварийного жилья.
Материал постройки дома: обычно квартиры в домах с деревянными перекрытиями не принимают.
Наличие коммуникаций и санузла: в квартире должна быть кухня, туалет и ванна, отопление, горячая и холодная вода.
В идеале недвижимость должна полностью принадлежать клиенту: немногие кредиторы принимают в залог долю в квартире. Если заёмщик владеет только частью имущества, он может попросить остальных собственников выступить залогодателями — тогда в залог будет оформлена вся недвижимость.
Сложнее, если долю имеют несовершеннолетние, например, когда квартира покупалась с использованием маткапитала. Такие сделки совершаются только с разрешения органов опеки, а они редко его дают. Однако если дети просто прописаны в квартире и проживают в ней, то сложностей меньше и некоторые кредиторы одобряют кредиты с таким залогом.
Кто может взять кредит под залог недвижимости: требования к заёмщику
Кредит под залог недвижимости доступен физическим лицам, ИП и юридическим лицам. Залогодателем необязательно должен быть именно заёмщик — недвижимость может принадлежать любому третьему лицу: родственнику, другу, партнёру по бизнесу. Главное, чтобы этот человек был согласен предоставить её в залог.
К заёмщику и созаёмщикам у кредиторов такие же требования, как и при получении кредита без обеспечения:
Минимальный возраст — от 20–22 лет.
Максимальный возраст на момент погашения кредита — до 65–75 лет.
Доход — постоянный, но не обязательно официальный.
Умеренная долговая нагрузка: в идеале на все кредиты у заёмщика должно уходить не больше 40–50% от дохода.
Гражданство РФ и прописка в одном из регионов страны. Если заёмщик — гражданин другой страны, он может обратиться в компании, где есть специальные программы для иностранцев: такие продукты предлагают некоторые банки и небанковские кредиторы.
Кредиторы учитывают кредитную историю. Им невыгодно работать с тем, кто потенциально не выполнит долговые обязательства, даже если заём обеспечен залогом. Однако если у клиента были просрочки и нет возможности подтвердить доход, то шансов получить кредит под залог у него больше, чем обычный необеспеченный.
Совет Чтобы примерно понимать свои шансы на одобрение, полезно запросить кредитную историю в БКИ и проверить свой кредитный рейтинг — это оценка, основанная на кредитном прошлом клиента.
В каждом бюро кредитных историй расчёт рейтинга свой. Например, в НБКИ максимальный балл 999. Расчёт такой: 1–149 низкая кредитоспособность, 150–593 средняя, 594–903 — высокая, 904–999 — очень высокая
В отношении трудового стажа требования по залоговым кредитам гибче, чем по беззалоговым. Если клиент берёт необеспеченный кредит, то, как правило, требования такие: общий трудовой стаж не менее года, а на текущем месте работы — не менее 6 месяцев.
Если же клиент предоставляет залог недвижимости, то кредитор может не учитывать трудовой стаж или смотреть только на время работы на текущем месте — как правило, достаточно трёх месяцев.
У некоторых кредиторов требований к трудовому стажу нет вообще
Какие документы понадобятся
На этапе подачи заявки достаточно паспорта и документов на квартиру. В качестве документов на квартиру подойдёт выписка из ЕГРН и основание права собственности — например, договор купли-продажи или дарения. Иногда кредиторы запрашивают дополнительный документы: СНИЛС, ИНН, загранпаспорт, водительские права. Для ИП нужен регистрационный номер ОГРНИП, а для ООО учредительные документы юридического лица.
Если заёмщик — банковский клиент, то могут понадобиться только документы на недвижимость, потому что остальные данные и так есть в системе. Также некоторые кредиторы предлагают для подачи заявки пройти авторизацию через Госуслуги — в таком случае часть персональных данных заполнится автоматически, а подача заявки займёт не более 5–10 минут.
На этапе заявки кредитор оценивает надёжность и платёжеспособность заёмщика — на основании этого принимает предварительное решение, готов он работать с этим клиентом или нет. Если у кредитора возникают сомнения, он может запросить справку о доходе или копию трудовой книжки.
После получения предварительного одобрения могут запросить:
Отчёт об оценке недвижимости. Оценщика заказывает либо заёмщик, либо его предоставляет кредитор. Эта услуга платная: в среднем 3–10 тысяч рублей, в зависимости от площади недвижимости. Иногда услуги оценщика уже заложены в стоимость кредита.
Договор страхования недвижимости. Страхование залога обязательно по закону. Кредитор может предложить свою страховую компанию, либо заёмщик сам выбирает, где застраховать квартиру.
Нотариально заверенное согласие супруга на передачу недвижимости в залог. Согласие требуется, если квартира приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом.
После заключения договора заёмщик предоставляет выписку из ЕГРН, которая доказывает регистрацию ипотеки. В зависимости от политики кредитора и условий договора заёмщик может получить деньги до подтверждения регистрации залога в Росреестре или сразу после этого.
Почему ответственные заёмщики не опасаются залоговых кредитов
Если клиент планирует вовремя платить по кредиту, то риска потерять имущество нет. Обычно залоговые кредиты берут осознанные заёмщики: они рассчитали свои финансовые возможности и взвесили риски. Такие клиенты знают, что кредитор не претендует на квартиру, для него она просто гарант выплаты долга.
Если из-за форс-мажора клиент допустил одну просрочку, кредитор не пойдёт из-за этого в суд.
Во-первых, по закону обращение взыскания на заложенное имущество возможно только если задолженность существенная: заёмщик не платит больше трёх месяцев или общая сумма долга, включая остаток основного долга, проценты, пени за просрочку, составляет более 5% от стоимости жилья.
Во-вторых, реализация залога — это крайняя мера, которая не выгодна кредиторам так же, как и заёмщикам. Если дело доходит до суда, кредитор несёт издержки, а объект залога становится «замороженным» активом: деньги с его продажи получить можно, но когда именно это произойдет — неизвестно. Поэтому кредиторам выгоднее, чтобы заёмщик самостоятельно вернулся в график и погасил просрочку.
Что делать, если нечем платить по кредиту
Запросить реструктуризацию. Это изменение текущих условий договора. Чаще всего, кредитор предлагает снизить ежемесячный платёж за счёт увеличения срока. Например, если клиент брал кредит под залог на 5 лет с ежемесячным платежом 68 тысяч рублей, то кредитор может продлить срок кредита до 10 лет и тем самым снизить платёж до 40 тысяч рублей.
Есть и менее популярные варианты реструктуризации:
получение кредитных каникул — отсрочка платежа на 1–6 месяцев без штрафов и пени;
снижение процентной ставки — крайне редкий вариант, который могут предложить, если в целом по рынку существенно снизилась процентная ставка.
Рефинансировать кредит, перезаложив недвижимость. В таком случае речь идёт о закрытии старого долга и получении нового кредита под залог, но на более комфортных условиях. Здесь может быть два варианта:
новый кредитор будет готов погасить старую задолженность до наложения обременения;
заёмщику придётся самостоятельно найти деньги для погашения старого долга и снятия обременения до получения нового кредита — для этого, например, он может обратиться к транзитному инвестору.
Кроме добросовестных кредиторов на рынке работают мошенники. Их цель — завладеть имуществом клиента с помощью нечестных уловок в договоре. Чтобы снизить риски, стоит заранее проверить кредитора и изучить договор, который он предлагает подписать.
Проверить кредитора по реестру ЦБ РФ. Нелегальные кредиторы не выполняют требования Центробанка. Это значит, что они могут применять процентную ставку выше, чем разрешено законом, подменять документы и прописывать невыполнимые условия в договоре, чтобы завладеть имуществом клиента.
Нельзя просто не выполнять условия договора, аргументируя тем, что кредитор работает нелегально. С точки зрения закона, если обе стороны сделки подписали договор, они обязаны выполнять его пункты.
Предмет залога остаётся на хранении у кредитора. Это не противоречит закону, однако заёмщик в таком случае не сможет жить в своей квартире или сдавать её в аренду. Если жильё у клиента единственное, выполнить такое условие будет сложно.
Кредитор вправе менять условия договора в одностороннем порядке. Для клиента это дополнительный риск: неизвестно, какие новые условия или требования добавит кредитор. Есть вероятность, что они будут не в пользу заёмщика.
Вместо договора залога предлагают подписать договор купли-продажи или обратного выкупа. В обоих случаях заёмщик перестаёт быть собственником недвижимости. Это значит, что заёмщик рискует лишиться квартиры за малейшее нарушение договора или остаться без недвижимости даже после погашения долга.
Что в итоге
Кредит под залог недвижимости позволяет получить деньги с большей вероятностью и на более выгодных условиях.
Кредит на покупку квартиры — ипотека в классическом понимании — и кредит под залог недвижимости отличаются только тем, что в первом случае деньги выдаются под залог приобретаемой квартиры, а во втором — под залог уже имеющейся.
В залог можно оформить любое жилое или нежилое помещение, однако охотнее кредиторы работают с залогом квартир.
При залоге заёмщик остаётся собственником квартиры: он может в ней жить, прописывать родственников, делать ремонт или сдавать, если это не противоречит договору.
Кредитор не заберёт квартиру просто так: это происходит только при длительной просрочке или если заёмщик игнорирует представителей банка. Более того, обратить взыскание можно только через суд, а этот процесс занимает месяцы.
В случае финансовых трудностей можно запросить реструктуризацию или рефинансировать кредит. Кредитор с большей вероятностью пойдёт навстречу должнику, так как он заинтересован в том, чтобы вернуть выданные деньги с процентами, а не продать квартиру.
