Счёт эскроу: что это и зачем он нужен

Представим, что есть молодая семья, которая хочет купить квартиру в строящемся доме. Она наслышана, как некоторые застройщики-мошенники берут деньги, а ключи от квартир не выдают — просто исчезают. Семья не хочет рисковать своими накоплениями, но, как только узнаёт, что теперь сделка с оплатой производится через счёт эскроу, перестаёт тревожиться.

Что такое счёт эскроу простыми словами

Счёт эскроу — банковская услуга, которая защищает стороны договора от мошенничества. С её помощью проводят дорогостоящие сделки по безналичному расчёту.

Это специальный банковский счёт, куда одна сторона кладёт деньги. Пока последняя не выполнит условия, банк временно блокирует средства и берёт на себя ответственность за их хранение и проверку исполнения обязательств договора.

Допустим, человек хочет купить у соседа загородный дом. Продавец требует аванс, чтобы прекратить поиск покупателей и быть уверенным в том, что сделка состоится. Но покупатель опасается, что продавец может получить аванс, но не заключить сделку и не переоформить право собственности на имущество.

Тогда, чтобы сторонам было проще доверять друг другу, они обращаются в банк, стороны согласовывают условия и подписывают договор на открытие счёта эскроу.

Покупатель кладёт необходимую сумму на счёт — об этом уведомляют продавца. Доступ к деньгам он получит, например, после того, как переоформит право собственности на загородный дом.

Продавец предоставляет документы в банк. Банк проверяет их и открывает доступ к деньгам, если все условия договора выполнены.

В итоге человек получает загородный дом, сосед — деньги, а банк — платежи за услугу.

Где может использоваться счёт эскроу

• Сделки с куплей-продажей дорогостоящего имущества;
• долевое строительство;
• торговля ценными бумагами и бизнесом;
• оформление мирового соглашения в рамках судебных дел;
• организация поставки продукции;
• продажа интеллектуальной собственности, допустим, изобретений или авторских прав на литературное произведение.

Минуточку внимания

Счёт эскроу может использоваться в различных сделках. В статье мы рассмотрим принцип его работы на примере оформления договора купли-продажи недвижимости.

Как происходит сделка со счётом эскроу

Кто участвует в сделке

Депонент, или покупатель. Это тот, кто вносит деньги на счёт эскроу для хранения в банке. В финансовой сфере этот процесс называют депонированием. Покупателем может быть физическое или юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель.

Статья 860.7. «Договор счета эскроу», п. 1, ГК РФ

Бенефициар, или продавец. Он получит деньги со счёта эскроу после того, как выполнит оговорённые сторонами условия.

Банк. Ещё его называют эскроу-агентом. Он обеспечивает сохранность денег на открытом счёте и следит за выполнением обязательств сторонами. Банк выступает независимой стороной в сделке и отвечает за её безопасность.

Как работает

Этап 1. Между покупателем, продавцом и банком подписывается трёхсторонний договор. В документе подробно прописываются обязанности каждого участника сделки, основания для получения денег, сроки. Например, продавец получает оплату от покупателя после предоставления выписки из ЕГРН о переоформлении права собственности.

Также условия получения денег могут содержаться и в другом договоре. Например, покупатель и продавец заключают договор купли-продажи, в котором указан порядок расчётов с учётом эскроу. Тогда в договоре счёта эскроу можно будет прописать, что «банк обязуется передать бенефициару деньги при наличии оснований, предусмотренных договором купли-продажи».

Этап 2. Покупатель открывает счёт эскроу и переводит платёж за покупку. Его величина должна быть отражена в договоре и совпадать с фактической переведённой суммой.

Этап 3. Банк уведомляет продавца о поступлении денег и закрывает к ним доступ. Снять деньги возможно только при выполнении условий договора или его расторжении одной из сторон.

Этап 4. Продавец выполняет условия договора и предоставляет банку необходимые документы в качестве доказательства. Если продавец не успевает оказать услугу и принести в банк нужные документы, счёт эскроу закрывается и деньги возвращаются к покупателю.

Этап 5. Банк проверяет документы и переводит деньги со счёта эскроу продавцу. Сделка оформлена. После перевода денег счёт эскроу закрывается.

Кому принадлежат деньги на счёте эскроу

До тех пор, пока продавец не выполнит все пункты договора, покупатель является владельцем денег на счёте.

Но вот распоряжаться ими он не может, поскольку теперь они находятся на хранении у банка. Банк тоже не вправе распоряжаться средствами на счёте и списывать с них оплату за свои услуги, если об этом не говорится в договоре. Плата за пользование счётом должна перечисляться отдельно.

Статья 860.7. Договор счета эскроу, п.3, ГК РФ

Как только продавец предоставляет нужный документ, он сразу же становится владельцем денег на счёте.

Сколько стоит оформление сделки через счёт эскроу

Цена за услугу может складываться из нескольких частей:

1. Стоимость открытия счёта. Чаще всего это процент от положенной на счёт суммы. Его величина обычно составляет 0,5−1% годовых.
2. Приём и обработка документов, связанных со сделкой. Может устанавливаться фиксированная сумма или процент от платежа.
3. Оплата за внесение изменений в трёхсторонний договор в случае необходимости. Обычно это фиксированная цена.

Какие есть особенности работы со счётом при долевом строительстве

Речь идёт о приобретении жилья в новостройках. С 1 июля 2019 года застройщики обязаны принимать деньги от клиентов на счёт эскроу. Оплату за имущество при долевом строительстве они получат после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

Статья 3. «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости», п. 1.2, № 214-ФЗ

Как работает сделка:

1. Покупатель бесплатно открывает счёт в банке, с которым сотрудничает застройщик. За открытие счёта эскроу в этом случае платит получатель денег.
2. Покупатель и застройщик регистрируют договор долевого участия в Росреестре, а дальше деньги вносятся на счёт эскроу будущим собственником недвижимости.
3. Когда дом сдаётся в эксплуатацию или уже оформлено право собственности на покупателя, застройщик получает деньги со счёта эскроу.
   

Какие есть плюсы и минусы счёта эскроу

Преимущества

1. Покупатель и продавец защищены от мошенничества. Один гарантированно получит товар, а второй — оплату.

2. Деньги на счёте страхуются. Максимальный размер страхования — 10 млн. Если у человека несколько счетов эскроу, то они суммируются, и в случае банкротства банка или других обстоятельств клиент может вернуть не больше 10 млн.

Когда речь идёт о сделке с недвижимостью на вторичном рынке, деньги страхуются на счёте в течение 3 месяцев с момента перехода права собственности к покупателю.

Статья 13.1. «Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества», п. 1, № 177-ФЗ

Когда покупка оформляется при долевом строительстве, деньги страхуются на период, пока квартира не будет передана покупателю.

Получить деньги в случае наступления страхового случая можно через заявление в Агентство страхования вкладов.

Статья «Что делать, если у банка отозвали лицензию»

3. Счёт эскроу нельзя арестовать. За долги у покупателя не могут взыскать средства с открытого им счёта эскроу.

Статья 860.8. «Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу», п. 4, ГК РФ

4. Стороны могут согласовать условия сделки и определить, какой документ станет основанием для выплаты средств продавцу. Договор счёта эскроу является гибким, а не строго установленным в соответствии с определёнными нормами. При этом у банка, через который предстоит провести денежную операцию, будут свои внутренние требования к документации. Их важно учесть, чтобы компания не отказала в сделке.

Недостатки

1. Не все банки работают со счетами эскроу. Посмотреть список кредитных организаций, где действует услуга, можно на сайте Центробанка.

2. За оформление сделки со счётом эскроу нужно платить комиссию банку.

3. Деньги на счёте эскроу не приносят прибыль, а просто замораживаются на время.

Ссылка на скачивание таблицы с кредитными организациями, которые оказывают услугу открытия счёта эскроу

Чем счёт эскроу отличается от аккредитива

Счёт эскроу и аккредитив предназначены для предоставления гарантии клиентам при заключении сделок с безналичным расчётом:

Параметр	Счёт эскроу	Аккредитив
Кто получит деньги	Только продавец	Продавец или владелец переводного аккредитива
Можно ли взыскать средства со счёта за долги покупателя	Нет	Да
Может ли счёт закрыться до заключения сделки	Да, если одна из сторон расторгнет договор	Да. Покупатель может закрыть счёт в любой момент, если это не безотзывный аккредитив

Статья «Что такое аккредитив простыми словами»

Что в итоге

1. Счёт эскроу — это гарантия безопасного безналичного расчёта при заключении сделки. Чаще всего используется при приобретении недвижимости.
2. Счёт эскроу представляет собой спецсчёт, куда покупатель кладёт деньги для продавца. Когда продавец выполнит условия сделки, у него появится доступ к деньгам на счёте эскроу.
3. Чтобы открыть счёт эскроу, покупателю, продавцу и банку необходимо заключить трёхсторонний договор с правами и обязанностями каждой из сторон. Условия сделки оговариваются и согласуются её участниками.
4. Чтобы оформить сделку с оплатой через счёт эскроу, нужно оплатить комиссию за открытие счёта, за обработку документов банком или изменение условий договора.
5. При приобретении недвижимости у застройщика нужно обязательно осуществлять безналичный перевод средств с помощью счёта эскроу. Оформляется сделка через банк, с которым он работает. Счёт для покупателей открывается бесплатно, за него платит застройщик.
6. Средства на счёте эскроу застрахованы на величину до 10 млн рублей. Срок страховки на покупку недвижимости составляет 3 месяца, на покупку недвижимости в строящемся здании — на период, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.
7. Не все банки открывают счёт эскроу. Посмотреть список компаний, которые предоставляют эту услугу, можно на сайте Центробанка.