Как заработать на зарубежной недвижимости в 2023 году

Разбираем инструменты прямого владения и коллективного инвестирования.

Недвижимость за границей — актив, который приносит арендный доход и сохраняет капитал в стабильной валюте. Инвесторы вкладывают в зарубежную недвижимость, чтобы минимизировать политические и экономические риски. Большую часть года доходный объект хотят сдавать квартирантам, а в тёплое время на месяц-два приезжать в отпуск.

Считается, что для инвестиций в зарубежную недвижимость нужны миллионы. Это не всегда так, иногда достаточно даже $ 10.

5 важных правил инвестиций в зарубежную недвижимость

1. Покупка недвижимости за границей — это законно. В российском законодательстве нет специальных ограничений на этот счёт. Согласовывать сделку и сообщать государству о наличии квадратных метров зарубежём не нужно. Сложности могут быть у чиновников — им запрещено открывать счета за границей и пользоваться иностранными финансовыми инструментами, например, покупать акции трастов недвижимости (статья 2, п. 1, № 79-ФЗ). Но на прямое владение запрет не распространяется.

2. Местное законодательство может ограничивать иностранцев. Например, в Польше, чтобы купить жилую недвижимость, нужно оформить разрешение от местных властей. В Австрии есть ограничения на приобретение жилья в некоторых регионах — в Зальцбурге, Вене, Тироле и др. А в Дании покупка недвижимости разрешена иностранцам только для постоянного проживания и ведения бизнеса.

Чтобы обойти запреты, инвесторы создают юридическое лицо по месту нахождения недвижимости, и оформляют объект на фирму. О контроле над иностранной компанией россияне обязаны сообщать в налоговую (статья 25.14, п. 1, НК РФ). Даже если в собственности только 10%. Иначе могут оштрафовать на 50 тысяч рублей.

3. Для сделки нужен счёт в банке — о нём тоже сообщают ФНС. Во многих странах недвижимость не получится купить за наличные, переводы — только по безналу. Чтобы упростить расчёты, инвестор открывает счёт в одном из национальных банков. Об этом в течение месяца инвестор уведомляет налоговую. А ещё нужно ежегодно отчитываться о движениях по такому счёту, в том числе и о переводе в целях покупки недвижимости. Если не сообщить ФНС или пропустить сроки подачи уведомления, могут оштрафовать на сумму до 75−100% суммы валютного перевода. Размер штрафа зависит от вида нарушения.

4. С полученного дохода инвестор платит налоги. Прибыль от аренды или продажи объекта до истечения 5-летнего срока владения, облагается по стандартной ставке НДФЛ 13% и 15% с суммы, которая превышает 5 млн рублей в год (статья 224, п. 1, НК РФ). Сэкономить на налогах можно, если оформить ИП на УСН с режимом «доходы» — налог составит 6% от суммы дохода.

5. Цель инвестиций — получение дохода. Главная мотивация инвестора — заработок. Если человек покупает недвижимость для собственного проживания, оформления вида на жительство или получения гражданства, показатель доходности может быть ощутимо ниже. К активам под эти цели — другие требования и критерии выбора.

Прямое владение: № 1. Жилая и коммерческая недвижимость для сдачи в аренду

Порог входа: от € 30 тысяч (от 2,6 млн ₽)
Доходность: 3−8% годовых
Срок инвестиций: 5−10 лет

Инвесторы покупают недвижимость и сдают её в аренду, чтобы получать стабильный доход. А в дополнение к арендной прибыли растёт стоимость актива — на 2−3% в год. Это консервативная стратегия, которая подходит для сохранения капитала и купирования инфляционных рисков.

Традиционная жилая недвижимость. Квартиры, коттеджи, апартаменты и студии для сдачи в аренду обычно покупают в курортных регионах и крупных благополучных городах Европы. В приоритете у российских инвесторов — квартиры в Болгарии, Испании, Италии, Турции, Греции и на Кипре.

Дешевле всего инвестировать в квартиры на солнечном берегу Болгарии — жильё на 3−4 линии от моря можно купить за € 20−30 тысяч (1,7−2,6 млн ₽). В турецкой Аланье евродвушки в новостройках в среднем продаются за € 40−45 тысяч (3,5−3,9 млн ₽). На греческих островах цены на курортное жильё стартуют от € 50 тысяч (4,3 млн ₽). Сравнимый ценник в Испании: за € 50−60 тысяч (4,3−5,2 млн ₽) инвестор может купить двушку в провинциальной Торревьехе, Викаре и Кордове.

Пример:
 — Болгария, Бургасская область, г. Святой Влас
 — апартаменты на 57 кв. м, стоимость — € 38 049 (3,3 млн ₽);
 — апартаменты на 55 кв. м, цена аренды — 3500 лев / € 1250 (108 тысяч ₽) в месяц в сезон

Инвесторов, готовых вкладывать от € 100 тысяч (8,67 млн ₽), привлекает недвижимость в странах со стабильной экономикой: Германия, Великобритания, Швейцария, Австрия и Монако. Например, в крупных городах Германии можно купить малогабаритную студию на 20−35 кв. м в новостройке за € 120−150 тысяч (10,4−13 млн ₽). Средний доход от аренды таких объектов достигает 4,5% годовых. Обычные квартиры на 70−80 кв. м обходятся в € 300−400 тысяч (26−35 млн ₽), а доходность от аренды — около 3,5%.

Пример:
— Германия, г. Дортмунд, район Аплербек;
— 3-к квартира на 87 кв. м, стоимость — € 190 000 (16,5 млн ₽);
— 3-к квартиры на 71 кв. м, аренда — € 539 (46 759 ₽) в месяц

Номера в отелях, комнаты в общежитиях и домах престарелых. Это альтернатива инвестициям в жилую недвижимость. Порог входа — от € 100 тысяч (8,67 млн ₽). Инвестор покупает комнату или блок из нескольких жилых единиц, а их обслуживанием и сдачей в аренду занимается управляющая компания или оператор. Средняя доходность от аренды — 5% годовых. Минус — инвестор не сможет приехать в отпуск и поселиться в номере.

Пример
— Германия, г. Рейнланд-Пфальц, пакет апартаментов в доме для престарелых на 165 кв. м — € 533 000 (46 239 349 ₽)
— расходы на управление: € 1809 (156 936 ₽) в год
— доходность: 4,5% или € 23 962 (2 078 775 ₽) в год

Коммерческая недвижимость. Это отели, офисы, доходные дома и торговые площади. У бизнес-объектов порог входа ощутимо выше: от € 300−800 тысяч (26−69 млн ₽) и до нескольких миллионов, а доходность — от 5%.

Выгоднее всего вкладываться в гостиничный бизнес. Объекты обычно уже сданы в аренду крупным отельным и туристическим операторам. Инвестор вкладывает капитал и обеспечивает содержание помещений, а оператор наполняет их туристами и перечисляет арендную плату.

Пример
— Испания, Аликанте
— апарт-отель на 850 кв. м. и 11 апартаментов — € 1 685 000 (146 178 805 ₽)
— доход от аренды: 8,2% или € 138 000 (11 971 914 ₽) в год

Торговая недвижимость с хорошей доходностью и локацией стоит дорого. Например, в большой супермаркет в одном из крупных городов Германии с якорным арендатором придётся вложить не менее € 5 млн (433 млн ₽). Зато он будет приносить от 6% годовых и несколько сотен тысяч евро в год чистого дохода. Более доступные коммерческие объекты есть в туристических городах Италии и Испании. Небольшой ресторан или кафе обойдутся в € 300−500 тысяч (26−43 млн ₽) и будут приносить ежегодно около 7−8% дохода.

Пример
— Италия, г. Болонья, ул. Виа Соффи
— коммерческое помещение под магазин или ресторан + жильё, 220 кв. м — € 399 000 (34 614 447 ₽);
— помещение сдано, ежегодная арендная плата — € 30 000 (2 602 590 ₽) + плата за жильё.

Офисная и складская недвижимость тоже часто продаётся с арендаторами. Такие объекты выгодно покупать в крупных деловых центрах — в хороших локациях помещения охотнее берут в аренду и заключают договоры на 3−5 лет. Больше всего предложений традиционно в Германии и Испании. Ожидаемая доходность в этих странах — 4−5%.

Пример
— Германия, г. Дортмунд, район Нордмаркт;
— комплекс из 3 помещений, общая площадь 366 кв. м — € 160 000 (13 880 480 ₽)
— 1 из 3 помещений сдано в аренду, текущая доходность — € 9000 (780 777 ₽) в год
— ожидаемая доходность после сдачи всех помещений — € 16 200 (1 405 398 ₽) в год

Особенности. При покупке недвижимости инвестор также оплачивает:

• комиссию брокера — в среднем 5%;
• услуги нотариуса — 1,5−3%;
• налог на приобретение недвижимости — 0,5−4% в зависимости от страны;
• услуги оператора по управлению недвижимостью и пр.

Кроме дополнительных расходов, покупка недвижимости за рубежом сопряжена с другими хлопотами: необходимостью осмотра и оценкой объектов перед покупкой, подготовкой документов, поиском арендаторов. С учётом этих тонкостей, реальная доходность до вычета налогов составит 75−80% от заявленных величин.

Коллективные инвестиции: № 2. Мезонинные кредиты

Порог входа: от € 100 тысяч (8,67 млн ₽)
Доходность: 8−10% годовых
Срок инвестиций: от 2 лет

Мезонинный кредит — это гибрид банковского кредита и прямых инвестиций в компанию. У мезонинного кредита есть срок, возвратность и понятные выплаты. По своей конструкции, мезонин — это залоговый заём. У инвестора нет никаких операционных проблем, связанных с владением объекта. Не нужно открывать компании и счета за рубежом, не нужно уведомлять налоговую — сделать перевод можно в том числе и с российского счёта.

Как это работает. Инвестор занимает деньги предприятию под реализацию конкретного проекта, а взамен получает долю объекта в залог или часть корпоративных прав. Компания-заёмщик реализует проект, получает прибыль и рассчитывается с инвестором на оговоренных договором условиях. И только потом получает право на остаток прибыли.

Мезонинные кредиты: как зарабатывают 8–10% годовых в евро на недвижимости, РБК

Типы проектов, которые привлекают мезонины:

1. Девелоперские проекты. Это строительные компании, которые привлекают дополнительное финансирование под строительство новых объектов. За счёт мезонинов они уменьшают собственную долю капитала в проекте до 30% и получают более высокую доходность. Прибыль инвестора формируется из процентов, которые перечисляют по мере реализации проекта и продажи объектов.
2. Арендные проекты. Компания привлекает кредит в портфель коммерческих объектов — супермаркетов, отелей, квартир для долгосрочной аренды. Объекты дают денежный поток. Инвестор получает доход за счёт рентной платы.

На чём зарабатывает инвестор. Есть три типа выплат, которые заёмщики могут предложить инвестору:

1. Фиксированный процент. Например, 8% годовых на сумму мезонинного кредита, которые выплачиваются ежеквартально.
2. Pаy in kind — отложенный процент, выплачивается в конце срока кредитования с ежегодной капитализацией.
3. Equity kicker — участие в доходе компании. Мезонинный инвестор получает в собственность финансовые инструменты, равные стоимости 1−5% компании. В такой модели кредитор разделяет не только прибыль, но и риски компании.

Как инвестировать. Инвестор не сможет самостоятельно найти проекты — о них не сообщают в объявлениях и не публикуют информацию в интернете. Чтобы получить доступ к доходным мезонинным проектам, сначала нужно найти хорошего брокера.

Особенности. У начинающего инвестора вряд ли есть знания, достаточные для объективной оценки проекта. Девелоперы часто занижают издержки на проект и оптимистично завышают цену продажи. Это значит, что на самом деле риски выше. Чтобы всё просчитать, требуется оценка финансовой модели и экономики проекта, структуры капитала, себестоимости строительства и заложенных в размер доходности цены продажи или аренды.

Коллективные инвестиции: № 3. Фонды прямых инвестиций в недвижимость — PERE

Порог входа: от $ 250 тысяч (от 18 млн ₽), зависит от фонда
Доходность: 6−25%
Срок инвестиций: 3−15 лет

PERE — private equity real estate, фонды прямых инвестиций в недвижимость. Предназначены для квалифицированных инвесторов с опытом, крупным капиталом и ориентацией на средне- и долгосрочные вложения в коммерческие объекты. Многие фонды работают только с инвесторами, аккредитованными Комиссией по ценным бумагам США. Российский аналог PERE — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Как это работает. Инвестор приносит деньги, на которые компания со статусом PERE выдаёт ему долю. Обычно у фонда много инвесторов. PERE берёт их деньги и инвестирует в доходоприносящие объекты недвижимости — покупает отели, торговую недвижимость, офисы, выдаёт мезонинные кредиты, вкладывает в акции девелоперов и опционы, т.д.

Часто управляющие компании создают фонды, которые работают только в определённой нише. Например, компания Keppel Capital Alternative Asset создаёт фонды, которые вкладывают только в дома для престарелых, ВУЗы и инфраструктурную недвижимость.

Keppel Capital Alternative Asset

При такой модели инвестор не владеет недвижимостью напрямую — он лишь покупает долю фонда, в собственности которого находятся активы. Из-за этого инвестор несёт все риски, связанные с политикой управления фондом и полностью доверяет PERE свой капитал.

На чём зарабатывает инвестор. Получает доход в виде доли от прибыли фонда, процентов по сделкам и дивидендных выплат, равнозначных доле инвестора. За свои услуги фонд берёт комиссию — 1−2% от годового дохода.

Как инвестировать. Примерно 42% совокупного капитала фондов PERE сосредоточено в США, ещё 40% — на европейском рынке недвижимости. Фонды не торгуются на бирже. Чтобы вложиться в PERE, инвестор самостоятельно находит управляющую компанию, оценивает условия, заключает договор и передаёт деньги. Обычно это крупные суммы от $ 250 тысяч на старте и дополнительные вложения в течение первых лет существования фонда.

Private equity real estate, Wikipedia

Рейтинг The PERE 100

Минимальный порог входа зависит от политики фонда и может быть ниже. Например, американский фонд Penn Capital принимает инвестиции от $ 25 000 (1,8 млн ₽). Большинство фондов не публикуют информацию про минимальную сумму вложений — условия оглашаются по запросу.

The Ultimate Guide to Private Equity Real Estate Investing, Penn Capital

Особенности:

1. Высокий порог входа — обычно фонды PERE работают с инвесторами, готовыми вкладывать от $ 250 тысяч (18 млн ₽).
2. Очень низкая ликвидность и длительный срок инвестирования. Инвестор обычно не может забрать свои деньги до окончания срока контракта. Дивиденды выплачивают только при распределении денежного потока от аренды или при продаже объектов.
3. Для работы с американскими фондами требуется статус аккредитованного инвестора. Аккредитует инвесторов комиссия по ценным бумагам США при условии наличия не менее $ 1 млн чистых активов и $ 200 тысяч ежегодного дохода на протяжении 2-х последних лет.

Use of Regulation D, SEC, § 230.500

Коллективные инвестиции: № 4. Трасты недвижимости — REIT

Порог входа: от $ 0,01 (от 1 ₽)
Доходность: 4−12%
Срок инвестиций: 1 день-∞

REIT — real estate investment trust или трасты недвижимости. Основной вид деятельности — строительство, покупка, сдача в аренду и продажа объектов. Ещё REIT инвестируют в ценные бумаги с ипотечным покрытием или просто выкупают чужую ипотеку. Разные фонды работают с разными секторами зарубежной недвижимости: одни вкладывают в супермаркеты и торговые центры, другие — в офисную недвижимость и землю, а третьи работают только с инфраструктурными объектами и домами престарелых. За счёт полученной прибыли трасты выплачивают акционерам дивиденды.

Как это работает. Чтобы привлекать финансирование, трасты выпускают и продают свои акции. На привлечённые средства и нераспределённые доходы траст инвестирует в недвижимость: покупает и строит объекты, сдаёт их в аренду или продаёт, и за счёт этого генерирует новый доход. С него выплачивает акционерам дивиденды, а остаток пускает на новые проекты. И так по кругу.

На чём зарабатывает инвестор. REIT — это гибридная форма инвестиций одновременно в недвижимость и ценные бумаги. Инвестор покупает акции выбранного траста, владеет долями в портфеле объектов недвижимости, а взамен получает дивиденды — трасты распределяют 90% о своего дохода. Ещё инвестор зарабатывает на изменении котировок. Если стоимость акций выросла, их можно продать дороже, чем купил.

Какие бывают трасты недвижимости. Есть фонды, акции которых можно и нельзя купить на фондовом рынке.

Торгуются на бирже	Не торгуются на бирже
— equity REIT — долевые трасты, получают доход от ренты или продажи недвижимости, выступают как управляющие компании	— public non-listed REIT, PNLR — публичные внебиржевые трасты. Отличаются от equity REIT ликвидностью — их можно погасить только у самого фонда и только через какое-то время после окончания период удержания
— mortgage REIT — ипотечные трасты, зарабатывают на процентах по займам, которые выкупают у банков	— private REIT — частные внебиржевые трасты, создаваемые под крупных инвесторов

Как инвестировать. Проще всего купить акции REIT на фондовом рынке. Чтобы инвестировать, достаточно иметь счёт у брокера, предоставляющего доступ к бирже. Например, к Санкт-Петербургской бирже — там торгуется с два десятка иностранных REIT, включая:

• AvalonBay Communities, Inc., биржевая стоимость акции — $ 221,35 (16 402 ₽);
• Boston Properties, биржевая стоимость акции — $ 116,20 (86,10 ₽);
• Iron Mountain Incorporated, биржевая стоимость акции — $ 44,30 (3282 ₽);
• Public Storage, биржевая стоимость акции — $ 311,73 (23 099 ₽)
• Welltower Inc., биржевая стоимость акции — $ 86,97 (6444 ₽).

Информация про эмитента и акции AvalonBay Communities, Inc
Boston Properties
Iron Mountain Incorporated
Public Storage
Welltower Inc.

Есть две альтернативы:

1. Покупка на бирже акций ETF фондов недвижимости. Это биржевые инвестиционные фонды, которые в своём портфеле содержат акции десятков, а иногда и сотен REIT. Например, ETF Vanguard Real Estate.
2. Покупка инвестиционных паёв ПИФов недвижимости, которые вкладывают в REIT. Это внебиржевой вариант — инвестор сам находит управляющую компанию, выбирает фонд и покупает паи.

Информация про ETF Vanguard Real Estate на сайте эмитента

Статья «Что такое ПИФ и как на нём заработать»

Особенности:

1. Ликвидность — акции REIT можно быстро продать или обменять без существенных расходов. Они гораздо ликвиднее физической недвижимости.
2. Дивидендная доходность — выше, чем у акций многих других компаний. Одна из причин — обязанность распределять 90% своих доходов.
3. Низкий порог входа — стоимость акций стартует от $ 40 (0,87 ₽).
4. Нужен брокерский счёт и опыт торговли на фондовом рынке.
5. Высокие налоги — с дивидендного дохода у инвестора удержат 30% подоходного налога ещё до выплаты дивидендов.

Ставки налога в США с REIT для иностранных инвесторов

Коротко: как инвестировать в зарубежную недвижимость

	Порог входа	Доходность	Срок инвестиций	На чём зарабатывать
Физическая недвижимость	от €30 тысяч	3–8%	5–10 лет	Сдача в аренду, рост стоимости актива
Мезонины	от €100 тысяч	8–10%	от 2 лет	Проценты по кредиту, участие в доходе компании
PERE	от $250 тысяч	6–25%	3–15 лет	Доля прибыли фонда
REIT	от $0,01	4–12%	1 день–∞	Дивиденды, рост стоимости акций