Как заработать на вторичном рынке жилья в 2023 году

Разберём пять стратегий, как инвестировать в квадратные метры.

Квартира на вторичном рынке — потенциальная возможность заработать на перепродаже или аренде. Первый вариант обещает хорошую прибыль: за последний год средняя стоимость «квадрата» по стране выросла на 17,2%. Второй вариант — регулярный пассивный доход в 4−7% годовых при сдаче в аренду. Разберём основные сценарии, как частный инвестор может заработать на жилой недвижимости.

Преимущества вторичного рынка для инвестирования

Рост цен. Стоимость вторичной недвижимости растёт по всей стране. В Ростове-на-Дону цена за год выросла на 6%, в Москве — на 15,1%, в Курске — на 22,9%, а в Таганроге — только на 3%. Если тренд сохранится, можно найти выгодное предложение и купить квартиру, а через год гарантированно продать дороже.

Аналитика Циан за I кв. 2021 года

Сроки продажи. Квартиры на вторичке в среднем продаются за 3−4 месяца, бывает быстрее. Например, в Москве двухкомнатные квартиры в 2020 году продавались в среднем за 60 дней. Есть исключения, но в целом инвестор всегда может выставить недвижимость на продажу и вернуть свои деньги. Если деньги нужны срочно, квартиры продают с дисконтом.

«Аналитики назвали средний срок продажи вторичного жилья в Москве», РБК

Развитая инфраструктура. Жильё, расположенное в сложившихся и обжитых районах, продаётся лучше, чем квартиры в новостройках с пустырями. Чем ближе транспортные развязки, супермаркеты и парки, тем выше ликвидность жилья.

Инертность рынка. Стоимость квартир не меняется ежедневно. Колебания возможны из-за курса валют, объёма предложений, размера ключевой ставки ЦБ и даже появления льготных программ ипотечного кредитования. Эти факторы влияют на цену в среднесрочной перспективе. Всегда можно проанализировать состояние рынка и принять взвешенное решение о продаже.

Сценарий № 1: Купить квартиру и сделать ремонт под продажу

Сложность: ⭐ ⭐ ⭐ ⭐
Порог входа: средний
Сроки окупаемости: 3−6 месяцев
Риски: ❌ ❌

Самый очевидный способ заработать на недвижимости — перепродажа: можно купить квартиру, сделать ремонт и перепродать её дороже. Выгоднее всего покупать жильё в нежилом состоянии или «бабушкин» вариант. Такие объекты часто продаются с дисконтом от 10%. Для столицы это скидка в 500−700 тысяч рублей на однушку и до 1,5 млн рублей — на двухкомнатную. В регионах меньше, в среднем 300−400 тысяч.

Наценка за свежую отделку — в среднем 10−20 тысяч рублей за «квадрат». Если вложить в ремонт одного «квадрата» 8−10 тысяч рублей, при перепродаже можно заработать от 700 тысяч за проект в столице и от 300 тысяч в регионах. Вот примерный расчёт.

	1 кв. м	1-комн. квартира, 30 кв. м	2-комн. квартира, 47 кв. м
Цена без ремонта	55 000 рублей	1 650 000 рублей	2 585 000 рублей
Расходы на ремонт	8000 рублей	240 000 рублей	376 000 рублей
Цена с ремонтом	75 000 рублей	2 250 000 рублей	3 525 000 рублей
Потенциальный доход	12 000 рублей	360 000 рублей	564 000 рублей

Пример

Дано:
 — Город Екатеринбург, мкр «Компрессорный».
 — 1-комн. квартира, 30,9 кв. м, без ремонта — 1 650 000 рублей.
 — 1-комн. квартира, 33,7 кв. м, со свежим ремонтом — 2 500 000 рублей.

Для ремонта квартир под продажу обычно используют дешевые материалы: линолеум вместо керамогранита в кухне и паркета в комнате, пластиковые панели вместо плитки в санузлах, бумажные обои вместо виниловых.

Чтобы квартира быстрее продалась, объекту нужен качественный ремонт. Если делать плохо, то даже дорогие материалы не спасут: люди всё равно будут приходить, смотреть квартиру и просить скидку на ремонт.

Сложности:

1. На вторичном рынке продаётся много юридически сложных объектов. Нужно учитывать нюансы и тонкости: спрос, район, историю операций. Если человек никогда не вкладывал в квартиры, потребуется помощь риелтора.

Риелтор подберёт варианты и поможет с поиском объекта, изучит историю квартиры и расскажет про риски, возьмёт на себя подготовку и переоформление документов. За это возьмёт комиссию — 2−5% от сделки в зависимости от её сложности. Иногда берут фиксированную комиссию. Например, 75 тысяч за подбор объекта.

2. Нужна своя команда строителей. Они помогут дешевле закупить строительные материалы, возьмут на себя ремонт и сэкономят на услугах сторонних бригад.

3. Высокий порог входа. Сразу потребуется крупная сумма на сделку, переоформление и ремонт. Ипотека не подходит — длительные сроки согласования, расходы на проценты и страховку сведут рентабельность к нулю.

Сценарий № 2: Купить квартиру и вывести в нежилой фонд

Сложность: ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐
Порог входа: средний
Срок окупаемости: 6−12 месяцев
Риски: ❌ ❌ ❌ ❌ ❌

Обычно квартиры на первых этажах дешевле остальных — они пользуются меньшим спросом и часто продаются с дисконтом в 10−15%. Но интерес даже не в цене. Такое жильё можно перевести в нежилой фонд и продать или сдать в аренду под предприятие малого бизнеса, офис, магазин или небольшое кафе.

Это долго, дорого и сложно. Чтобы бизнес захотел открыться, придётся повозиться с выбором локации и сделать хотя бы минимальный ремонт. А сама процедура скрывает много сложностей. Одна из них — получение согласия владельцев примыкающих квартир. Даже тех, у кого в собственности небольшая доля и они постоянно проживают за границей. А если бабушка — соседка по площадке вдруг будет против перевода помещения в нежилое, ничего не получится.

Если разобраться в процедуре и заняться оформлением самостоятельно, на документы в среднем уходит не менее 250 тысяч рублей. Если привлекать посредников — около 500 тысяч рублей. Но в перспективе за полгода-год можно поднять стоимость однушки в спальном районе Москвы с 6 до 10 млн рублей. В регионах цены ниже.

Пример

Дано:
 — Город Тюмень.
 — 1-комн. квартира на первом этаже, 34 кв. м — 1 810 000 рублей.
 — Нежилое помещение на первом этаже, 34 кв. м — 3 100 000 рублей.

Сложности. Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, сначала нужно:

1. Получить письменное согласие всех собственников примыкающих квартир — это соседи сверху и по бокам.

Статья 23 «Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», ЖК РФ

2. Провести общее собрание жильцов дома, получить не менее ⅔ голосов и подтвердить это протоколом. Есть особые условия для кворума. В общем собрании должны участвовать не менее 50% всех жильцов и не менее ⅔ жильцов вашего подъезда. Чтобы было проще договориться, организуют заочное голосование.

Согласие и протокол обычно оформляют в произвольной форме. Недобросовестные инвесторы пользуются этим и подделывают подписи жильцов — не стоит следовать их примеру. Жильцы дома могут пойти в суд, признать документы недействительными и отменить перевод помещения в нежилое. Сама подделка — преступление, могут направить на принудительные работы и даже лишить свободы.

Статья 327 «Подделка, изготовление или оборот поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей или бланков», ч. 1, УК РФ

3. Выполнить техническую часть:

• подготовить проект перепланировки;
• оформить план, техническое описание, технический паспорт на помещение;
• получить поэтажный план МКД;
• провести строительно-техническую экспертизу.

Когда документы готовы, их подают в местный орган самоуправления. Администрация принимает решение за 45 дней. Когда перевод одобрят, придётся оборудовать отдельный вход с улицы и провести ремонт. И только потом заниматься продажей.

Сценарий № 3: Купить квартиру в Москве под реновацию

Сложность: ⭐ ⭐ ⭐
Порог входа: высокий
Время: 2−7 лет
Риски: ❌ ❌ ❌

Если есть деньги на квартиру в Москве, можно заработать на реновации. Человек покупает квартиру в доме, который попадает под снос. Затем ждёт несколько лет, когда начнут переселять собственников,  — получает квартиру в новостройке с большей площадью, чистовой отделкой и более высокой ценой. И перепродаёт её дороже — без дополнительных расходов и хлопот с ремонтом. Как будто вложиться в новостройку на этапе котлована, но ещё с гарантиями от московской мэрии. А чтобы не терять деньги, до переселения квартиру можно сдавать.

«Как устроена программа реновации», mos.ru

Пример

Дано:
 — Город Москва, Останкинский район, метро ВДНХ.
 — Купили в 2021 году 2-комн. хрущёвку, 44,9 кв. м, вторая волна реновации — 9 000 000 рублей.
 — Получим в 2025—2028 годах 2-комн. квартиру в новостройке, 58 кв. м — 12 760 000 рублей.
 — Средняя ставка аренды в районе — 40 000 рублей в месяц.

Карта реновации

Калькулятор реновации

Самым большим спросом у инвесторов пользуются комнаты в общежитиях на окраинах — вместо них можно получить полноценную однокомнатную квартиру в новостройке. А ещё комнаты намного дешевле квартир.

Пример

Дано:
 — Город Москва, ТАО, село Красная Пахра.
 — Купили в 2021 году комнату в общежитии, 16,8 кв. м, вторая волна реновации — 2 900 000 рублей.
 — Получим в 2025—2028 годах 1-комн. квартиру в новостройке, 40 кв. м. — 4 400 000 рублей.
 — Средняя ставка аренды — 12 000 рублей в месяц.

Сложности:

1. Долго — на практике сроки сноса дома могут не раз переносить: переселение откладывается, рентабельность инвестиций падает.
2. Дорого — многие владельцы взвинтили цены объектов до стоимости будущих квартир. Даже комнаты в общежитиях стоят от 3 млн рублей.
3. Ограниченное предложение — на сайтах объявлений мало квартир «под снос». Чтобы получить информацию о потенциальных объектах расселения, нужны связи в определённых кругах — выгодные предложения раскупают до выхода на рынок.
4. Неизвестно качество, этажность новых домов, их локация. Собственникам гарантируется предоставление квартир в том же районе, как можно ближе к прежнему месту жительства. Но конкретных локаций не называют.

Сценарий № 4: Купить квартиру у наследников для перепродажи

Сложность: ⭐ ⭐ ⭐ ⭐
Порог входа: средний
Время: 3 года — ∞
Риски: ❌ ❌ ❌ ❌

Жильё, недавно полученное в наследство, продаётся хуже. Всегда есть риск, что появятся наследники, чьи права не были учтены. Из-за этого сделку могут оспорить, а квартиру отобрать. Чтобы быстрее продать квартиру, продавцы предлагают хороший дисконт — 5−10%. Обычно скидки дают на квартиры, полученные по наследству менее трёх лет назад, — об этом часто пишут в объявлении.

Три года — это такой заградительный срок, после которого сильно снижается вероятность появления наследников. Они могут появиться и после. Если наследники не знали о смерти родственника, срок вступления в наследство всегда смогут восстановить через суд. Но риски можно снизить и защитить покупку, если:

Статья 1155 «Принятие наследства по истечении установленного срока», ГК РФ

1. Быть добросовестным покупателем и отказаться от участия в серых схемах. Например, по занижению стоимости в договоре. Если сделку в итоге отменят, продавцы должны будут вернуть ровно ту сумму, какая указана в договоре.
2. Привлечь специалистов или самостоятельно заказать выписку и проверить историю перехода прав на объект по ЕГРН.
3. Проверить круг наследников. Каждого из них нотариус должен был известить об открытии наследства. Установление круга наследников — тоже обязанность нотариуса.
4. Составить и нотариально заверить заявление или внести в договор пункт о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счёт.
5. Удостоверить договор купли-продажи у нотариуса. Это дополнительно 15−25 тысяч рублей на оформление. Зато гарантия законности сделки.

Если хорошо проверить квартиру, бояться нечего. Такую квартиру вряд ли получится сразу выгодно перепродать. Покупатели проверят историю сделок, увидят недавнее наследство и тоже будут просить скидку. Лучше подождать истечения трёх лет, а до этого попробовать заработать на аренде.

Пример

Дано:
 — Город Санкт-Петербург, улица Хошимина.
 — 1-комн. квартира, 38,2 кв. м, наследство оформлено в 2019 году — 5 250 000 рублей.
 — 1-комн. квартира, 38,6 кв. м, без наследства — 5 999 000 рублей.
 — 1-комн. квартира, 38,8 кв. м, без наследства — 5 900 000 рублей.
 — Средняя ставка аренды за квартиру без ремонта — 15 000 рублей.
 — Срок до истечения трёх лет — один год.

Сложности:

1. Стоимость — такой сценарий инвестирования оправдан только при покупке дорогих объектов. На квартире за 10 млн можно сэкономить около 1 млн рублей, а на дешёвых объектах в регионах — не более 100−300 тысяч.
2. Перепродажа — вряд ли сразу получится выгодно продать квартиру. Лучше подождать истечения трёх лет с момента вступления в наследство.
3. Риски — всегда могут всплыть неучтённые наследники, оспорить наследование через суд и отменить сделку купли-продажи.
4. Ограниченное предложение — не все наследники снижают стоимость унаследованных квартир. Иногда это даже не указывают в объявлении.

Сценарий № 5: Купить квартиру с проблемами

Сложность: ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐
Порог входа: низкий
Срок окупаемости: 6−12 месяцев
Риски: ❌ ❌ ❌ ❌ ❌

Квартиры в ипотеке. Залоговую недвижимость обычно продают банки и должники по ипотеке. У банка квартиру покупать надёжнее и выгоднее — квартиры продаются с хорошим дисконтом, а после каждого раунда аукциона объект переоценивают. Скидка может достигать 25%.

Но часто это квартиры с сюрпризом — залоговое жильё редко получается посмотреть и оценить, доступ в жильё может быть невозможен. А ещё жильцы могут не захотеть выезжать самостоятельно — придётся готовить иск, идти в суд и выселять должников принудительно. Это хлопотно и займёт определённое время. Но потенциальный доход может достигать 50% от вложенной суммы.

Пример

Дано:
 — Город Саратов, Московское шоссе, дом 7а.
 — Квартира в ипотеке, 51 кв. м, доступ невозможен — 1 083 000 рублей.
 — 2-комн. квартира, 50 кв. м. — 1 750 000 рублей.

Квартиры с публичных торгов. Жильё у должников отбирают не только по ипотеке, но и за другие долги. Этим занимается ФССП. На квартиру накладывают арест, её описывают и выставляют на публичные торги. Обычно оценка такого жилья уже ниже средних цен по рынку. А если квартира не продаётся в течение месяца с момента выставления на продажу, цену снижают ещё на 15%.

Такую квартиру тоже часто не получится посмотреть перед покупкой. Объект обычно реализует торговая площадка, она не обещает осмотр и доступ. Если после торгов жильцы откажутся выезжать, придётся выселять их через суд. Все сложности с выселением ложатся на покупателя. ФССП поможет только после получения решения суда. Процесс легко может затянуться на полгода-год.

А ещё на сайте ФССП указывают только начальную цену для торгов. В теории, если появятся другие участники, цена может вырасти. Но если она сохранится, на этом можно неплохо заработать.

Пример

Дано:
 — Город Ульяновск, Засвияжский район.
 — 1-комн. квартира, 37,5 кв. м, без доступа — 756 000 рублей.
 — 1-комн. квартира, 35,5 кв. м, под ремонт — 1 680 000 рублей.

Что выгоднее: перепродать или сдать в аренду

Перепродажа подойдёт инвесторам, которые готовы заниматься ремонтом, сталкиваться с проблемами, имеют свободный капитал и хотят заработать больше за более короткий срок. Рентабельность таких инвестиций в процентах годовых можно рассчитать по формуле:

Представим, человек купил квартиру на торгах за 1,5 млн рублей, а перепродал за 2 млн рублей через 6 месяцев. Рентабельность его инвестиций составит:

Чем дольше срок перепродажи, тем меньше доходность. А ещё чистую прибыль уменьшают налоги, затраты на переоформление, ремонт и эксплуатационные расходы.

Аренда подойдёт инвесторам, которые не готовы активно заниматься сделками с недвижимостью, а хотят получать стабильный пассивный доход. Сдавать квартиру в аренду можно посуточно или долгосрочно. Посуточное жильё приносит больше денег, но требует внимания, ремонта и регулярного контроля. Долгосрочный наём приносит меньше денег, но требует меньше внимания.

Доходность инвестиций в аренду жилья считают по формуле:

Допустим, человек купил квартиру в Москве за 9 млн рублей и планирует сдавать её в аренду за 40 тысяч рублей в месяц. Ежемесячные расходы на коммуналку — 10 тысяч рублей. Рентабельность инвестиций составит:

Эта формула не учитывает рост цен на недвижимость, инфляцию и налоги. Даже при грубом расчёте срок окупаемости квартиры составит 20 лет. Поэтому правильнее всего использовать аренду как дополнительный доход в период ожидания продажи квартиры. Или переселения, как в случае с реновацией.

Риски и минусы инвестиций на вторичном рынке жилья

Непредсказуемость дохода. Любой объект недвижимости — индивидуальный проект с самостоятельными характеристиками и условиями. Ни один объект не даёт гарантий заработка. Не получится заранее просчитать цену и сроки заключения сделки, окончательную сумму расходов — прибыль непредсказуема, а процент доходности считается впоследствии. Если срок продажи затянется, рентабельность инвестиций упадёт.

Налоги. Увы, но доход от продажи квартиры, которая находилась в собственности продавца менее пяти лет, облагается ставкой НДФЛ в 13%. Это сильно бьёт по доходности, а иногда делает сделку вообще нерентабельной. Есть два способа, как можно сэкономить на налогах при продаже квартиры:

Статья 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества», п. 4, НК РФ

Статья 224 «Налоговые ставки», п. 1.1, НК РФ

1. Оформить И П на УСН с режимом «доходы». Это позволит снизить ставку налога до 6%. Чтобы учитывать расходы на покупку квартиры при расчёте налоговой базы, оформляют режим УСН «доходы минус расходы». Но тогда ставка налога составит 15%. Минус оформления ИП — страховые взносы в 41 тысячу рублей в год.

Статья 364.20 «Налоговые ставки», НК РФ

2. Использовать вычет в размере понесённых на покупку жилья расходов. Допустим, человек купил квартиру за 2,5 млн рублей, а продал за 3 млн. Он подаёт декларацию, где уменьшает налоговую базу на 2,5 млн рублей. Сумма налога составит 500 000 х 13% = 65 тысяч рублей. Вычет можно заявить неограниченное количество раз.

Статья 220 «Имущественные налоговые вычеты», пп. 2 п. 2, НК РФ

Юридические риски. Выгодные сделки часто заключаются на условиях срочности. Если не приложить достаточно усилий для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, всегда есть риск последующего аннулирования договора купли-продажи. Обычно это приводит к потере денег.

Состояние жилья. Низкое качество коммуникаций, плохая проводка и засорённая вентиляция, старый водопровод и канализация снижают инвестиционную привлекательность жилья. Некоторые из этих проблем всплывут на этапе ремонта, потребуют дополнительных расходов и в итоге снизят доходность. Поэтому есть смысл искать объекты в домах, в которых недавно сделан капитальный ремонт.

Суммы инвестиций. Чем выше класс жилья и спрос на него, тем выше цена и потенциальный доход. В регионах цена жилья экономкласса без ремонта стартует от 1,5−2 млн. Чтобы заработать, на дополнительные расходы закладывают ещё 400−500 тысяч. Альтернатива — покупка квартиры в ипотеку. Но расходы на проценты сильно бьют по потенциальной доходности и снижают прибыль. А обременение заставляет получать у банка разрешение на продажу.

Коротко: как заработать на вторичном рынке жилья

• Покупать квартиры в нежилом состоянии, делать ремонт и продавать дороже. Это требует вложений, но на бюджетных объектах можно зарабатывать от 300 тысяч рублей за проект.
• Покупать квартиры на первых этажах, выводить в нежилое помещение и продавать под бизнес. Это длительная и сложная процедура, но она помогает поднять ценность объекта на 30−50% и заработать чистыми от 500 тысяч рублей.
• Вложиться в квартиры в домах, попавших в программу реновации в Москве. Через несколько лет собственников переселят в новостройки. Стоимость квартир вырастет на 1,5−3 млн рублей — можно заработать на перепродаже.
• Покупать унаследованные квартиры. Если срок владения менее трёх лет, их часто продают с дисконтом в 10−15%. Инвестиции оправданы при покупке дорогих объектов. Их можно перепродать без дополнительных вложений и заработать 500−700 тысяч и больше.
• Инвестировать в проблемные квартиры. Купить залоговое или арестованное жильё на аукционах и публичных торгах можно с хорошей скидкой, иногда в 30−50%. Но за низкой ценой кроются проблемы: обычно в помещение нет доступа и оно продаётся вместе с конфликтными жильцами. Если они не захотят выехать самостоятельно, бывших владельцев выселяют через суд.