Как рефинансировать ипотеку и сэкономить миллионы рублей на переплате

Ипотека устроена так, что из-за процентов заёмщик отдаёт банку в два раза больше денег, чем брал. Чтобы этого избежать, заёмщики рефинансируют кредит. Если всё тщательно рассчитать, то удастся сэкономить сотни тысяч рублей, а чаще даже миллионы. Но есть и риски: можно ненароком ухудшить условия ипотеки или просто не получить никакой выгоды. Рассказываем, что стоит учитывать перед рефинансированием, как выбрать лучшие условия и какие документы потребуются.

Что такое рефинансирование ипотеки 

Рефинансировать ипотеку — то же, что заменить один кредит на другой, но по более выгодной ставке. Если условия по новому кредиту окажутся значительно лучше текущих, то заёмщику удастся снизить ставку по кредиту и сократить срок ипотеки — так он сэкономит миллионы рублей на переплате процентов банку. 

Когда выгодно рефинансировать ипотеку, а когда — нет

✅ Если ставки по кредиту снизились на 1% и больше с момента его оформления. Например, клиент оформлял ипотеку в банке под 14% годовых, а сейчас средняя ставка 10% — в этом случае рефинансирование уменьшит ежемесячный платёж и общую переплату. А вот рефинансирование с 14% до 13,5% выгоды не принесёт, потому что разница будет практически не ощутима.

Рефинансировать ипотеку можно даже если с момента получения ипотеки прошло несколько лет. Хотя казалось бы: самая большая переплата по кредиту — в первые годы, потому что платежи в основном состоят из процентов банку. Если клиент решил рефинансировать заём или ипотеку, ему опять придётся потратить несколько лет на то, чтобы платить проценты. Кажется, что рефинансирование не принесёт особой выгоды, но это не так. 

Ипотека действительно устроена таким образом, что сначала заёмщик в основном выплачивает проценты и только потом — гасит тело кредита. Но если всё правильно рассчитать, решение рефинансировать ипотеку сэкономит деньги даже после трёх–семи лет ипотеки.

Пример
Оксана взяла кредит на 3 000 000 рублей под 12% сроком на 20 лет. Её ежемесячный платёж — 33 032 рубля. Оксана платит ипотеку уже 5 лет и за это время она отдала банку 1 678 515 рублей процентами, а основной долг погасила только на 253 179 рублей.

После 5 лет кредита основной долг Оксаны уменьшился с 3 млн рублей до 2 746 821 рубля — его она и решила рефинансировать под 9% сроком на 15 лет.

В итоге Оксана сэкономила 2 659 824 рубля переплаты на процентах банку.

Параметры кредита	До решения рефинансировать	После решения рефинансировать
Сумма кредита	3 000 000 рублей	2 746 821 рубля
Процентная ставка	12%	9%
Срок кредита	20 лет	15 лет
Ежемесячный платёж	33 032 рубля	27 860 рублей	→ экономия 5 172 рубля
Проценты по кредиту за весь срок	4 927 819 рублей	2 267 995 рублей	→ экономия     2 659 824 рубля

✅ Если ежемесячный платёж большой, и заёмщик хочет его снизить. Сэкономить на переплате банку в этом случае не получится, зато ипотечный платёж будет «отъедать» меньшую часть бюджета на месяц, что достаточно выгодно.

Допустим, Оксана рефинансировала ипотеку под 9% годовых, но оставила срок кредита прежним — 20 лет. Тогда её ежемесячный платёж снизится до 24 713 рублей, а переплата по процентам составит 3 184 505 рублей. 

❌ Если ипотеку осталось платить меньше четырех лет или остаток долга меньше 1,5 млн рублей, то рефинансирование не имеет смысла — скорее всего, расходы на него сравняются с возможной экономией.

Александр Широков
Кредитный брокер и основатель единого банковского центра «Эксперт»

Представьте ситуацию: заёмщик брал ипотеку под 8,5% годовых, а банк предлагает ему ставку 10,5%. Кажется, что рефинансирование финансово невыгодно, однако могут быть исключения:

– если заёмщику тяжело справляться с текущими платежами по ипотеке, то за счёт рефинансирования можно удлинить срок и сократить платёж даже при более высокой процентной ставке по ипотеке. 

– если остаток по ипотеке небольшой, но есть более дорогие кредиты с большим суммарным остатком задолженности, то имеет смысл оформить рефинансирование с дополнительной суммой на руки заёмщику для погашения более дорогих кредитов. 

– иногда предприниматели оформляют рефинансирование ипотеки с получением дополнительной суммы, которую направляют на развитие бизнеса. Это позволяет получить деньги без оформления ещё одного кредита.

Как провести рефинансирование ипотеки у текущего кредитора

Рефинансировать ипотеку в том банке, где изначально получали кредит, зачастую и проще, и дешевле — тогда заёмщику не придётся оплачивать оценку недвижимости, госпошлину за переоформление залога в Росреестре и межбанковскую комиссию. Достаточно подать заявление на рефинансирование ипотеки.

Однако на практике текущие кредиторы чаще всего отказывают в рефинансировании. Банкам просто не выгодно снижать ставку для своих же клиентов и терять прибыль. 

Иногда причиной отказа в рефинансировании может стать то, что за время выплаты ипотеки у заёмщика ухудшилась кредитная история или снизился кредитный рейтинг.

Помимо решения перекредитовать ипотеку банк может предложить реструктуризацию — изменение текущих условий договора. Кредитор и клиент заключают дополнительное соглашение, в котором прописан сниженный процент и пересчитан график платежей. Банк не обязан так делать, но может пойти навстречу заёмщику, если захочет.

Александр Широков
Кредитный брокер и основатель единого банковского центра «Эксперт»

Иногда по заявлению клиента банк может незначительно, в пределах 0,5 –1% годовых, снизить процентную ставку клиента. Это делается для того, чтобы заёмщик не ушел в другой банк. Я сам писал такое заявление и получил снижение ставки на 0,5% процента.

Как перекредитовать ипотеку у нового кредитора

При переходе в новый банк заёмщик заново проходит все стадии ипотечной сделки.

Первый этап — подача заявки. Новый банк не только проверит заёмщика, но и то, как исполнялись обязательства перед старым кредитором — например, вовремя ли клиент вносил ежемесячные платежи.

Документы, которые понадобятся на этапе заявки:

• анкета-заявление,
• паспорт,
• справка 2-НДФЛ, подтверждающая доходы,
• ипотечный договор со старым банком,
• график платежей,
• справка об отсутствии просроченной задолженности,
• справка об остатке задолженности по текущему ипотечному кредиту.

Иногда для рассмотрения заявки на рефинансирование достаточно двух документов — паспорта и кредитного договора, но это зависит от требований конкретного банка. 

Если кредитора всё устроит, он одобрит рефинансирование и предложит договор с новыми условиями.

Второй этап — подготовка документов на недвижимость, чтобы кредитор убедился в надёжности залога. На это этапе понадобится:

• отчёт об оценке недвижимости,
• договор купли-продажи квартиры,
• кадастровый паспорт.
• справка Ф40 о том, кто прописан в квартире,
• договор страхования;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Александр Широков
Кредитный брокер и основатель единого банковского центра «Эксперт»

При рефинансировании возможно получить больше денег, чем нужно для погашения старой ипотеки. Обычно банки одобряют до 80% от стоимости объекта, которая указана в отчёте об оценке. Тогда часть суммы пойдёт на рефинансирование, а другую часть клиент получит наличными и может потратить на свои цели. Если же заёмщику не нужны дополнительные деньги, достаточно указать это при подаче заявки.

Третий этап — погашение долга в предыдущем банке и подписание договора в новом. Для этого заёмщик подаёт заявление о досрочном закрытии ипотеки в связи с рефинансированием. 

По закону заёмщик должен предупреждать кредитора о досрочном закрытии за 30 дней, но в ипотечном договоре может быть прописан и более короткий срок.

Когда договор с новым кредитором подписан, деньги поступают на действующий кредитный счёт заёмщика для погашения старой задолженности. Чтобы быть уверенными в том, что ипотеку закрыли, заёмщики берут справку у прежнего кредитора, которая это подтверждает.

Четвёртый этап — оформление нового обременения. Для этого заёмщик запрашивает у прежнего кредитора закладную с отметкой об исполнении обязательств. Без неё кредит считается необеспеченными, и пока она готовится, может действовать повышенная ставка. 

Когда закладная готова, заёмщик идёт в МФЦ, пишет два заявления — одно на снятие обременения, другое — на наложение нового и уплачивает госпошлину. Когда заявление будет зарегистрировано в Росреестре, залог перейдёт к новому кредитору. 

Сколько стоит рефинансирование

Расходы	Стоимость
Оценка недвижимости	2000–5000 ₽
Госпошлина за регистрацию обременения в Росреестре	1000 ₽
Страхование недвижимости	1500–15 000 ₽
Страхование жизни и здоровья	1500–21 000 ₽
Межбанковская комиссия за перевод	1–2% от суммы
Повышенная ставка до регистрации нового залога	4000–10 000 ₽
Итого	10 000–52 000 ₽

К этим расходам могут добавиться и дополнительные: например, титульное страхование — 0,1–0,5% от стоимости недвижимости, нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку, если банк запросит его, или страхование на случай потери работы.

Почему банки отказывают в рефинансировании ипотеки

Отказы в рефинансировании связаны с тем, что заёмщик или его недвижимость не подходят под требования банка.

Причины отказа, которые связаны с требованиями к заёмщику:
– плохая кредитная история;
– недостаточный доход;
– ложные данные или ошибки в заявке;
– большое количество отказов в рефинансировании.

Причины отказа, которые связаны с требованиями к недвижимости:
– недостаточная стоимость объекта в отчёте об оценке;
– неузаконенные перепланировки в квартире;
– залоговое имущество не было застраховано в соответствии с требованиями банка.

Иногда есть смысл повторно подать заявку на рефинансирование, но только если у заёмщика изменились обстоятельства. Например, существенно увеличился доход или сменился работодатель — эти факторы могут повлиять на решение кредитора по повторной заявке.

Что в итоге

1. О рефинансировании стоит задумываться, когда ставки по ипотеке снизились на 1% и больше с момента её оформления.
2. Чтобы выгода была максимальной, лучше рефинансировать ипотеку в первые 5–7 лет и при этом не увеличивать срок кредита.
3. Рефинансировать ипотеку у текущего кредитора проще и дешевле, но банки редко идут на такое, чтобы не терять прибыль.
4. Чтобы рефинансировать ипотеку у нового кредитора, заёмщик подаёт заявку, собирает документы на недвижимость, подписывает договор в новом банке, а также снимает старое обременение и регистрирует новое в МФЦ.
5. При удачном рефинансировании заёмщики экономят от нескольких сотен тысяч рублей до миллионов.