Как работает залоговый кредит

Расскажем в статье, как работает залоговый кредит, и почему его не стоит бояться, если планируете вернуть деньги.

Возврат денег гарантирован имуществом

Залоговое кредитование — это когда кредитор даёт деньги в долг, а взамен просит гарантию исполнения обязательств. Такой гарантией выступает имущество, на которое накладывается обременение. Имущество остаётся в собственности заёмщика, но с ограничениями — его нельзя продать или подарить без согласия кредитора. Обременение снимается после выплаты долга.

Нельзя продать, подарить или распорядится иным образом без согласия кредитора

Представим, что есть предприниматель Алексей и ему понадобились денежные средства, чтобы закупить новые фрезерные станки. Он обращается в банк за кредитом, но ему отказывают. Не хотят давать молодому предпринимателю кредит без обеспечения, потому что видят риски. Тут же предлагают кредит под залог производственного помещения.

Бизнесмен думает, соглашается, получает кредит, закупает станки и продолжает работать. Банк тоже доволен — у него появилась гарантия возврата в виде помещения Алексея. Если он не справится с долгом, банк сможет обратиться в суд, чтобы обратить взыскание на заложенное имущество. Это имущество может быть реализовано через торги. Но Алексей справится.

Заёмщику легче получить деньги

Есть заблуждение, что если вернуть долг, то обременение исчезает само по себе. Это не так: чтобы его снять, нужно обратиться в Росреестр.

Как взять кредит под залог недвижимости. Плюсы и минусы

Да и риск невозврата ниже. Человек ответственнее относится к кредиту, когда на его недвижимость наложено обременение.

Плюсы для заёмщика	Минусы
Высокая вероятность одобрения	Нельзя проводить сделки с имуществом без согласия кредитора
Возможен кредит на крупную сумму	Сложнее рефинансировать, чем необеспеченный кредит
Лояльность к кредитной истории
Без справок о доходах и поручителей
Ниже требования

Кредитор получает гарантию, но сделка — с рисками

Залоговая сделка кажется идеальной для кредитора — деньги защищены имуществом заёмщика. Но есть риски: суд и торги в случае дефолта, мошенничество с квартирой.

Добросовестному кредитору невыгодно доводить дело до суда — он потеряет время, потратится на юристов и получит «замороженные» деньги. Поэтому кредитные организации тщательно подходят к проверке клиента и его имущества.

Плюсы для кредитора	Минусы
Деньги под защитой	Дополнительные затраты на проверку юридической чистоты имущества
Высокая ответственность заёмщика	Суды и торги в случае дефолта
	«Замороженные» деньги, если не удастся реализовать имущество
	Убытки из-за мошенничества

Главное для кредитора — ликвидность имущества и платежеспособность заёмщика

Кредитор оценивает стоимость объекта залога, чтобы одобрить сделку. Узнаёт среднюю цену по рынку и анализирует спрос: чем быстрее продаются похожие объекты, тем выше вероятность одобрения. Поэтому заявку с дорогим и ненужным офисом могут отклонить, а вот недорогую и ликвидную квартиру примут в качестве залога.

Общие требования к залогу:

• ликвидность — имеет спрос на рынке и можно продать в течение месяца;
• находится в собственности;
• не должен находиться в залоге, под арестом или другими ограничениями;
• имущество дороже займа как минимум на 30%;
• без действующих притязаний банков, наследников и других лиц.

Чтобы оценить платёжеспособность заёмщика, кредитор узнаёт о дополнительном имуществе. Если у человека есть квартиры, дачи, гаражи, офисы или производственные помещения, это повышает шанс на положительное решение. Ещё кредитор считает совокупный доход человека: пенсию, ренту, дивиденды, проценты из вкладов, зарплату и подработки.

Для заявки — правоустанавливающие документы и паспорт

Чтобы кредитор рассмотрел заявку на заём под залог недвижимости, чаще всего нужны паспорт и один из правоустанавливающих документов:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• свидетельство о приватизации.

Обременение на недвижимость регистрируется в Росреестре

По закону регистрация обременения проходит в Росреестре. Федеральная служба получает заявления на регистрацию от заёмщика и кредитора. Затем служба передаёт опись — подтверждение о получении заявки. Через некоторое время залогодатель и кредитор получают документы с отметкой о регистрации обременения.

Регистрация длится 3−5 дней. После на имущество накладываются ограничения — его нельзя продать, обменять и подарить без согласия кредитора.

Список документов для регистрации обременения:

• заявление о регистрации обременения.
• договор займа.
• договор залога.
• квитанция об оплате госпошлины.

Обременение снимается, если долг погашен. После выплаты кредита подаётся заявление в Росреестр, а срок рассмотрения — 3−5 дня в зависимости от загруженности сотрудников центра.

Суд и торги — в последнюю очередь

Самый неприятный сценарий для заёмщика — дефолт, когда нечем платить по кредиту. Ситуации бывают разные: задержали зарплату, клиент платит с большой задержкой или встало производство из-за поломки в цеху. При первой просрочке кредитор вряд ли побежит в суд.

Внимательно читайте договор займа. Бывает, что кредитор намеренно указывает невыполнимые условия. Например, не допускает возможность просрочки

Наш Алексей выигрывает крупный государственный тендер на производство деталей для федеральной стройки. Но для участия нужно вложить свои деньги, а также близится ежемесячный платёж по займу. Алексей знает, что он не сможет заплатить, если начнёт исполнять контракт. Поэтому он идёт к кредитору, чтобы объяснить ситуацию.

Кредитор даёт отсрочку по платежу на три месяца и не обращается в суд за взысканием. Он понимает, что Алексей вернёт деньги — по госконтракту заплатят с отсрочкой в пару месяцев. А если пойти в суд, можно потерять время, клиента и прибыль.

При возникновении проблем у заёмщика кредитору иногда выгоднее пойти на уступки, чем реализовывать имущество на торгах. Он может уменьшить ежемесячный платёж или дать отсрочку. Иногда предлагают самостоятельно продать объект залога. И только в крайних случаях кредитор готовит документы для судебного взыскания.

Как кредитор может помочь заёмщику

• уменьшить платёж, увеличив срок займа;
• отсрочить выплаты;
• реструктуризировать задолженность.

В суде кредитора ждёт длительный процесс взыскания. Нужно подготовить документы, направить юриста, ожидать исполнения и результата торгов. А если торги затянутся, имущество может заморозить потенциальную прибыль. Поэтому кредитору иногда проще вернуть заёмщика в график платежей и получать свои проценты.

Никаких коллекторов в кожаных куртках и спортивных трико

Залоговый заём подразумевает прозрачную процедуру возврата долга в случае дефолта. Вот как это работает:

1. Кредитор готовит документы и обращается в суд.
2. Суд рассматривает иск и выносит решение.
3. Кредитор получает исполнительный лист и передаёт его приставу.
4. Судебный пристав возбуждает исполнительное производство.
5. Имущество выставляется на аукцион и проходит два этапа торгов.

Всё проходит в рамках закона. Кредитору нет смысла обращаться в коллекторские организации, рисковать репутацией и тратить на это ресурсы.

Что в итоге

• Залоговое кредитование — финансовый инструмент, который даёт возможность получить крупную сумму денег.
• Сумма займа зависит от стоимости недвижимости. Обычно выдаётся не более 70% от цены на объект.
• Срок займа может быть разным. Если это привычная ипотека для покупки нового жилья, то срок может достигать 30 лет. Если это нецелевой кредит под залог, то обычно срок не превышает 5−7 лет.
• Залоговое имущество остаётся в собственности заёмщика.
• Кредитору не интересно заниматься взысканием через суд и залоговое имущество, потому что он теряет деньги и время.
• Кредитор заинтересован в выплате долга, поэтому он идёт навстречу заёмщику, если возникнут проблемы.