Договор займа под залог недвижимости — образец

Когда человек оформляет сделку по займу под залог недвижимости, с ним заключают два договора: договор займа и договор залога. В этой статье мы подробнее расскажем о специфике договора займа под залог недвижимости, его сходствах и отличиях с кредитным договором.

В чем главное сходство договора займа и кредитного договора

Договор займа под залог недвижимости по назначению схож с кредитным договором: они регулируют схему получения какого-то актива от одного лица другому с дальнейшим возвратом. Только вот со стороны закона договор займа обладает интересными особенностями.

В чем основные отличия договора займа от кредитного договора

В кредитном договоре предметом документа выступает «совокупность передачи денежных средств сторонами и возврата этих денежных средств с уплатой процентов». Кредитором может быть кредитная организация с лицензией на осуществление выдачи заёмных средств. Чтобы оформить кредит, необходимо предоставить пакет документов, подтверждающих личность и платёжеспособность заёмщика.

ГК РФ, 819 статья «Кредитный договор»

Кредитный договор заключается только в письменной форме на определённый срок под оговорённый размер процента.

Договор займа регулирует предоставление в долг не только деньги, но и движимое или недвижимое имущество, ценные бумаги через прописанные или оговоренные в нём права и обязанности сторон. Займодавцем могут выступать юридические и физические лица.

ГК РФ, статья 807 «Договор займа»

Допускается оформление договорённостей в устном виде или через расписку. Но если денежные средства предоставляет юридическое лицо, или размер займа между физическими лицами превышает 10 тысяч рублей, то сделка закрепляется в письменном виде.

ГК РФ, статья 808 «Форма договора займа»

Заём может быть предоставлен без начисления процентов и установления определённого срока.

Договор может вступать в силу с момента передачи денег или подписания документов.

ГК РФ, статья 807 «Договор займа»

	Кредитный договор	Договор займа
Предмет договора	Деньги	Деньги, движимое и недвижимое имущество
Формат договора	Письменный	Устный, расписка, письменный (если займодавцем выступает юридическое лицо, или речь идёт о займе больше 10 тысяч рублей)
Кредитор	Банки, другие кредитные организации	Физические и юридические лица
Процентная ставка	Обязательная, процентная ставка прописывается в договоре	Необязательная, факт начисление процентов фиксируется в документе
Срок действия договора	Документ строго ограничен сроком, который определяют стороны	Документ может быть не ограничен временем
Пример	Заключается договор между заёмщиком и банком на предоставление денег в кредит	Заключается договор между друзьями, родственниками, а также — между кредитной компанией (МФО, КПК) и физическим или юридическим лицом на выдачу денег или иного имущества

Что должно быть в договоре займа

В договоре займа прописывается сумма займа или описание передаваемых вещей, указана дата подписания и реквизиты сторон. Могут быть прописаны условия начисления процентов и опеределён срок займа.

Договор потребительского займа представлен двумя частями: общие и индивидуальные условия. Общие условия предназначены для всех заёмщиков и считаются неизменными. Индивидуальные условия составляются для каждого заёмщика отдельно.

Пример общих условий договора займа

Общие условия договора займа

1. Наименование займодавца.
2. Требования к заёмщику.
3. Период рассмотрения заявления заёмщика на выдачу займа.
4. Вид займа. К примеру, целевой или нецелевой.
5. Информация о займе и сроках его возврата.
6. Валюта, в которой выдаётся займ.
7. Каким образом будет выдан займ.
8. Процентная ставка.
9. Предусмотренные платежи по договору.
10. Окончательная стоимость займа.
11. Частота выплат по займу, а также их размер.
12. Возможные схемы возврата займа.
13. Время, в течение которого можно отказаться от займа.
14. Обязательства и ответственность заёмщика за несоблюдение пунктов договора.
15. Информация о дополнительных договорах или услугах, которые предлагают оформить заёмщику. Обязательно пояснение того, что присутствует возможность отказаться от них.
16. Пояснения о том, что расходы по займу могут увеличиться, например, при применении переменной процентной ставки.
17. Сведения о пересмотре в зависимости от даты курса валюты, если заёмщик взял деньги в одной валюте, а платежи вносит в другой.
18. Пояснения о возможном запрете уступки кредитором третьему лицу прав по текущему договору.
19. Наличие права подачи иска в суд по спорам с заёмщиком.

ФЗ «О потребительском кредите (займе)», статья 5 «Условия договора потребительского кредита (займа)»

Индивидуальные условия договора

Индивидуальные сведения оформляются таблицей в соответствии с формой, которую представил Центробанк. Рассматриваемая часть договора состоит из следующих условий:

1. Данные о займе и сроках его возврата.
2. Валюта, в которой выдаётся займ, а также информация о перепроверке в зависимости от времени курса, если планируется возврат долга в другой валюте.
3. Процентная ставка.
4. Подробности о выплатах по займу.
5. Каким образом будут меняться платежи, если досрочно погасить часть займа.
6. Варианты выполнения обязательств по договору заёмщиком на территории, где он живёт.
7. Необходимость подписания других договоров для получения займа.
8. Цель получения займа.
9. Обязательства по предоставлению залога и требования к нему.
10. Ответственность заёмщика, если не будет выполнять обязательства по договору, а также предусмотренные размеры штрафов.
11. Пояснения о возможном запрете уступки кредитором третьему лицу прав по договору.
12. Согласие заёмщика с общими условиями договора.
13. Возможные платные услуги, предназначенные для исполнения договора, а также пояснение того, что заёмщик может отказаться от них.
14. Удобный способ связи займодавца с заёмщиком.

Особенности оформления договора займа

В документе допустимо прописывать проценты за время пользования займом. Когда подобных условий нет, договор считается беспроцентным. Важно учитывать, что заём может быть беспроцентным только если договор заключается между гражданами на сумму до 100 тысяч, а также когда в заём предоставляется какая-то вещь.

ГК РФ, статья 809 «Проценты по договору займа»

Если в документе указывается, что заём осуществляется под проценты, но не прописана ставка, то размер процентов будет соответствовать определённой Центробанком ключевой ставки. С 19 сентября 2022 года она составляет 7,5%.

Ключевая ставка ЦБ

Когда срок возврата займа не прописан или присутствует формулировка «до момента востребования», то вернуть долг надо будет в течение 30 дней после предъявления этого требования залогодателем.

ГК РФ, статья 810 «Обязанность заемщика возвратить сумму займа»

Если в документе прописали, что возможно вернуть займ частями в определённые сроки, то при задержке выплат залогодатель может потребовать досрочно вернуть весь долг с процентами за время, пока заёмщик этим займом пользовался.

Если в заём выдаются наличные деньги, то к договору займа рекомендуется прикрепить расписку заёмщика о получении денег или имущества. Иначе он может в судебном порядке оспорить факт получения денег и добиваться признания договора займа недействительным. Причём лучше всего, когда эта расписка написана рукой заёмщика. В ней нужно указать дату, заёмное имущество или полученную сумму, которую следует прописать цифрами и буквами. Важно не забыть также о подписи и её расшифровке. Когда заёмщик получает деньги на счёт, то доказательством выдачи будет платёжное поручение и расписка не нужна.

ГК РФ, статья 811 «Последствия нарушения заемщиком договора займа»

Договор займа может быть заключён через выдачу облигаций. В самой ценной бумаге будет отражено, что тот, кто ей владеет, должен получить через оговоренный срок стоимость облигации или другое имущество.

ГК РФ, статья 807 «Договор займа»

Чего не должно быть в договоре займа

Двойственных формулировок, которые можно интерпретировать по-разному.

Условий, которые ущемляют права заёмщика как гражданина.

Условий, которые обязывают заёмщика за вознаграждение заключать иные договоры или прибегать к услугам третьих лиц.

Законы, регулирующие сделку

Услуги займа регулируется Гражданским кодексом РФ, федеральными законами и указаниями Центрального Банка:

• ГК РФ, глава 42 «Заём и кредит».
• Федеральный закон от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».

Образец договора займа под залог недвижимости

Показываем для примера индивидуальные условия договора микрозайма под залог недвижимости. Договор соответствует требованиям Центробанка.

Скачать Образец договора займа в формате.docx

Образец договора займа 2023 года

г. Екатеринбург, [Дата]

Индивидуальные условия договора микрозайма № 1 для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей под залог недвижимости (далее — индивидуальные условия).

Общество с ограниченной ответственностью [юридическое название компании], именуемое в дальнейшем «Займодавец», в лице директора [фамилия, имя и отчество директора], действующего на основании Устава, с одной стороны, и [имя, фамилия и отчество заёмщика], именуемое в дальнейшем «Заемщик», с другой стороны, ФИО и должность лица, осуществляющего подписание договора: [фамилия, имя и отчество человека, который организовал подписание договора].

Документ, на основании которого указанное лицо осуществляет свои полномочия: Устав, далее при совместном упоминании именуемые «стороны», заключили настоящий договор микрозайма о нижеследующем:

№	Условия	Содержание условий	Комментарий юриста
1	Сумма займа или лимит кредитования и порядок его изменения	[сумма займа]	Сколько денег получает заёмщик
2	Срок действия договора, срок возврата займа	Срок возврата микрозайма — [срок займа] с момента выдачи суммы займа или его первой части. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного и надлежащего исполнения Сторонами обязательств по договору	Через сколько нужно вернуть деньги
3	Валюта, в которой предоставляется заём	Рубли РФ
4	Процентная ставка (процентные ставки) в процентах годовых	[процентная ставка]
5	Количество, размер и периодичность (сроки) платежей заемщика по договору или порядок определения этих платежей	Ежемесячный регулярный платеж — [размер платежа] руб. Последний (корректирующий) платеж —[размер платежа] руб. В случае выдачи суммы займа (или его части) не в день подписания договора первый платеж по займу отличается от ежемесячного регулярного платежа и включает в себя проценты за фактическое пользование частями займа (всей суммой займа) за фактический срок использования суммы займа (ее части) в период со дня, следующего за днем передачи всей Суммы займа (ее части) по дату ближайшего очередного платежа, а также сумму основного долга в соответствии с Графиком платежей	Размер платежа
6	Порядок изменения количества, размера и периодичности (сроков) платежей заемщика при частичном досрочном возврате займа.	При частичном досрочном погашении суммы займа уменьшается размер ежемесячного платежа	Что происходит, если заёмщик решит досрочно погасить задолженность
7	Способы исполнения заемщиком обязательств по договору по месту нахождения заемщика	Банковский перевод, перевод с банковской карты
7.1	Бесплатный способ исполнения заемщиком обязательств по договору	Внесение денежных средств на расчетный счет Займодавца, указанный в реквизитах настоящего договора, через отделения Уральского банка ПАО «Сбербанк России»	Это способ переводов по кредиту без комиссии
8	Обязанность заемщика заключить иные договоры	Не применимо	Это значит, что заёмщик не обязан заключать иные договоры
9	Обязанность заемщика по предоставлению обеспечения исполнения обязательств по договору и требования к такому обеспечению	Заключается договор залога следующего имущества: [Информация о залоге объекта]	Указываются идентифицирующие признаки объекта недвижимости: тип, вид, адрес, кадастровый номер и т.д.
10	Цель использования заемщиком займа	[Цель займа]	Например, покупка офиса или оборудования для работы компании
11	Ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение условий договора, размер неустойки (штрафа, пени) или порядок их определения	В случае нарушения сроков платежа, установленных договором, Заемщик выплачивает Займодавцу пени из расчета 0,5 (ноль целых пять десятых) % от суммы просроченной задолженности (включая невозвращенную Сумму займа и не уплаченные в срок проценты за пользование Суммой займа) за каждый день просрочки до даты фактического исполнения своего обязательства	Например, заёмщик должен внести платёж в 10 тысяч. Если он не заплатит его в срок, то со следующего дня на эту сумму каждый день будет начисляться неустойка в размере 0,5% от 10 тысяч
12	Условие об уступке кредитором третьим лицам прав (требований) по договору	Заемщик согласен на уступку Займодавцем прав требований по настоящему договору любым третьим лицам, в том числе лицам,не являющимся банковскими / финансовыми организациями	Это значит, что кредитор имеет право права требований по договору кому-либо. Например, передать долг другому банку. Условия по договору не изменятся
13	Согласие заемщика с общими условиями договора	Заемщик ознакомился, и согласен с Общими условиями договоров займа (микрозайма, иного займа) обеспеченных ипотекой для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей [название компании — кредитора], размещенных на сайте [сайт кредитора с документами и условиями]	Ну, согласие заёмщика
14	Способ обмена информацией между кредитороми заемщиком	1. Личный кабинет Заемщика на сайте [ссылка на личный кабинет]. 2. Телефонные звонки и СМС-сообщения. 3. Электронная почта. 4. Почтовые и курьерские службы. Заемщик обязан уведомить кредитора об изменении контактной информации, используемой для связи с ним, об изменении способа связи кредитора с ним. Не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента фактического изменения своих реквизитов	Перечисление способов связи. Если что-то изменится, заёмщик должен об этом сообщить в течение 10 дней
15	Дата ежемесячного регулярного платежа	Дата ежемесячного регулярного платежа определяется исходя из даты выдачи займа и является календарной датой выдачи суммы займа или его первой части. Первый платеж по графику в целях погашения Договора займа должен быть осуществлен не позднее одного месяца с даты выдачи суммы займа или его первой части	Это условие конкретного договора. В других образцах может быть написан определённый день, например, 10 числа каждого месяца
16	Вид платежа по займу	Аннуитетный	Каждый месяц нужно платить одну и ту же сумму
17	Порядок выдачи займа	Выдача займа возможна как единовременно в размере всей суммы займа до или после регистрации ипотеки на предмет залога, так и частями, но не позднее 3-рабочих дней с момента регистрации ипотеки на предмет залога. Во всем остальном размер, количество и сроки выдаваемых частей займа определяются Займодавцем.	Когда и как выдаются деньги
18	Подсудность	Все споры, вытекающие из разногласий сторон по договору,подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Свердловской области или Железнодорожном районном суде г. Екатеринбурга Свердловской области, в случае, когда действующим законодательством закреплено рассмотрение дела в суде общей юрисдикции	Место, где будут решаться споры по договору
19	Обязанность Заемщика по совершению определенных действий в случае вынесения государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию, решения о приостановке регистрации ипотеки или отказе в регистрации ипотеки	В случае вынесения государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию, решения о приостановке регистрации ипотеки или отказе в регистрации ипотеки по причине недостаточности, недостоверности или неточности предоставленных Залогодателем документов или сведений для совершения государственной регистрации ипотеки или по иным независящим от Залогодержателя обстоятельствам, Заемщик обязан в течение 5 дней с момента вынесения данного решения предоставить недостающие документы, при необходимости внести в них необходимые исправления и возобновить государственную регистрацию ипотеки или возвратить сумму займа в фактически полученном размере	Это значит, что заёмщик должен предоставить документы в случае приостановления регистрации

Стороны договорились, что для подписания настоящего Договора Займодавцем может быть использовано факсимильное воспроизведение подписи директора [юридическое название компании] и графическое изображение печати Займодавца, проставленных с использованием средств механического и/или электронного-цифрового воспроизведения.

Настоящим подтверждаю, что ознакомлен (-а), получил (-а), полностью согласен (-на) и обязуюсь неукоснительно соблюдать положения общих условий договоров займа, обеспеченных ипотекой (микрозайма, иного займа) [юридическое название компании] для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденные приказом [номер приказа].

Настоящим подтверждаю, что ознакомлен (-а), получил (-а), полностью согласен (-на) и обязуюсь неукоснительно соблюдать положения общих условий договоров займа, обеспеченных ипотекой (микрозайма, иного займа) [юридическое название компании] для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденные приказом [номер приказа].

Займодавец	Заёмщик
[реквизиты]	[реквизиты]
[место для подписи и расшифровка]	[место для подписи и расшифровка