Что полезно знать о перезалоге недвижимости: выгоды, трудности и этапы проведения сделки

Заёмщики, у которых есть кредит под залог недвижимости, могут перезаложить имущество, чтобы заключить другой договор на более выгодных условиях, например, снизить процентную ставку или уменьшить ежемесячный платёж. Однако этот процесс сложнее, чем обычное перекредитование, в котором не участвует залог.

В статье разберём, что из себя представляет перезалог недвижимости, какие трудности могут возникнуть в процессе и как их решить, а также поделимся пошаговой инструкцией, как правильно оформить сделку.

Что такое перезалог недвижимости

Перезалог недвижимости — это перекредитование долга, обеспеченного залогом. Перезаложить можно и ипотечную квартиру — когда бралась ипотека под залог приобретаемого жилья, и квартиру, которая уже была у заёмщика — когда брался потребительский кредит под залог.

Есть два варианта перезалога недвижимости. В каждом из них речь идёт о снятии обременения с имущества одним кредитором и наложении обременения на это же имущество другим кредитором:

1. Рефинансирование у другого кредитора. В этом случае в договоре может быть прописано, что деньги выдаются для погашения старой задолженности. 
2. Досрочное погашение задолженности на собственные деньги или деньги транзитного инвестора и получение нового кредита под залог недвижимости. В таком случае новый кредит, по сути, не будет связан с предыдущим. 

Пример
У Ивана есть кредит под залог квартиры. Позже Иван узнал, что в другом банке он может получить такой же кредит под залог, но на более выгодных условиях. Он рефинансировал задолженность и перевёл кредит вместе с залогом в новый банк, а обеспечением выступала всё та же квартира. 

По закону одна и та же недвижимость может выступать обеспечением одновременно по нескольким кредитам, главное, чтобы по договору все стороны сделки были согласны. Однако на деле мало какие кредиторы хотят «делить» залоговое имущество с третьей стороной. 

О соотношении предшествующего и последующего залогов — в ст. 342 ГК РФ

Требования к залогу и рефинансируемому кредиту

Понятие «перезалог недвижимости» законом не регламентируется, поэтому требования связаны только с внутренней политикой кредиторов. Они есть и в отношении самой недвижимости, и в отношении рефинансируемого кредита. 

Требования к недвижимости, которую перезакладывают, такие же, как и к первичному залогу: имущество должно быть ликвидным и не должно быть обременено арестом или претензиями третьих лиц на права собственности.

Охотнее кредиторы работают именно с залогом квартиры, хотя в качестве залога недвижимости может выступать загородный дом, дача, доля в квартире или даже машино-место.

Требования к кредиту у каждого кредитора свои. Усреднённые требования по банкам такие:

1. Отсутствие реструктуризации договора. Например, если клиент по старому долгу брал кредитные каникулы, то заявку на рефинансирование могут отклонить. 
2. Отсутствие текущих просрочек. В некоторых случаях банки смотрят на отсутствие задолженности за последние 6–12 месяцев.
3. Сроки действия старого договора соответствуют требованиям нового кредитора. Некоторые кредиторы требуют, чтобы с момента заключения договора прошло не менее 3–6 месяцев, а до даты окончания договора оставалось не менее 1–3 месяцев.

Как правило требования к кредиту предъявляются в случае, если клиент в новом банке оформляет именно продукт «рефинансирование» — целевой кредит на погашение долга. Если же речь идёт о новом потребительском кредите под залог недвижимости, то к старому кредиту у банков требований нет.

Перечисленные требования действуют не во всех организациях: есть компании с более лояльным отношением, но их сложнее найти и получить привлекательные условия кредитования. Например, некоторые кредиторы допускают рефинансирование кредита с просрочками, но и ставка будет выше, чем по кредиту без задолженностей.

Преимущества перезалога недвижимости

Перезалог недвижимости имеет смысл, если клиент хочет получить более комфортные условия кредитования: одни хотят снизить общую переплату, другие — снизить ежемесячный платёж, третьи — получить дополнительные деньги, четвёртые — сохранить имущество, если уже вышли на просрочку. Рассмотрим каждую ситуацию отдельно. 

Снижение общей переплаты. Этого можно добиться, выбрав предложение с более низкой процентной ставкой или меньшим сроком кредитования. 

Ольга взяла ипотеку на 2 млн рублей на 15 лет под 14% годовых. В месяц она отдаёт 28 700 ₽. Общая переплата за весь срок составляет 2 138 925 ₽. Спустя 3 года Ольга решает рефинансировать ипотеку в другом банке под 9% годовых, а заодно сократить срок кредитования до 8 лет. В итоге она экономит более 1 млн ₽ на процентах. 

Параметры	Текущие условия	Условия после рефинансирования
Ежемесячный платёж	28 742 ₽	29 300 ₽
Переплата	2 138 925 ₽	812 839 ₽

Снижение ежемесячного платежа. Это возможно при снижении процентной ставки или увеличении срока. 

Николай взял кредит под залог квартиры на 1,5 млн рублей на 10 лет под 18% годовых. В месяц он платит 27 027 рублей. Через год он потерял работу и вынужден был пойти на менее оплачиваемую — теперь вносить такой платёж ему затруднительно. Он решил взять кредит в другом банке на новых условиях, перезаложив квартиру. Теперь процентная ставка составляет 12% годовых, а срок кредита увеличен до 15 лет. В итоге Николай снизил ежемесячный платёж практически на 10 000 ₽.

Параметры	Текущие условия	Условия после рефинансирования
Срок кредита	10 лет	15 лет
Ежемесячный платёж	27 027 ₽	18 002 ₽
Переплата	1 743 333 ₽	1 740 453 ₽

Получение дополнительной суммы. Иногда квартиру перезакладывают, чтобы не только закрыть старый кредит, но и получить дополнительные деньги на личные нужды — и всё это по более низкой процентной ставке. 

Пример
У Артёма есть кредит под залог недвижимости на 1 млн рублей. Недавно он решил сделать в квартире ремонт, на который ему нужно ещё 600 000 ₽. Без залога банки в среднем предлагают кредиты под 19–25% годовых, а с залогом — под 10–12% годовых. Чтобы получить 600 000 ₽ под более низкий процент, Артём решает перезаложить свою квартиру, чтобы закрыть старый долг и взять дополнительные деньги — так у него будет всего один кредит с более низкой ставкой. 

Параметры	Два кредита: на 1 млн ₽ под залог и на 600 000 ₽ без залога	Один кредит на 1 600 000 ₽ под залог
Ежемесячный платёж	14 000 ₽ — первый кредит 17 000 ₽ — второй кредит 31 000 ₽ — общая сумма кредитов	22 000 ₽
Общая переплата	1 178 299 ₽	1 154 642 ₽

Сохранение имущества при выходе на просрочку. Если заёмщик длительное время не погашает кредит, кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество и тем самым вернуть задолженность. Чтобы не потерять недвижимость, заёмщик может перезаложить её, а новый кредит взять на более длительный срок с уменьшенным платежом. 

Алексей полгода не платил ипотеку, поэтому банк прислал требование о досрочном возврате суммы кредита. У Алексея нет таких денег и он решил рефинансировать долг, чтобы сохранить недвижимость. В результате просроченный кредит погашен, и старый банк больше не имеет претензий в отношении квартиры Алексея.

Недостатки перезалога недвижимости

Перезалог недвижимости помогает снизить долговую нагрузку или получить более выгодные условия по кредиту, однако это непростая процедура — в этом основной её минус. Вот с чем может столкнуться заёмщик при перезалоге недвижимости:

1. Отказ в рефинансировании кредита — это может случиться из-за того, что заёмщик, его недвижимость или сам кредит не проходят по требованиям организации.
2. Длительное оформление — процедура перезалога может занять месяцы, особенно если долг с просрочками, а недвижимость — не самая ликвидная.
3. Дополнительные расходы — при перезалоге может потребоваться оплатить услуги оценщика, страховку, госпошлину. 

Как перезаложить недвижимость: пошаговая инструкция

Чтобы перезаложить недвижимость, некоторые заёмщики обращаются к брокеру — специалисту, который поможет получить новый кредит и полностью сопроводит сделку. За свою работу он берёт комиссию — в среднем 2–10% от суммы кредита. Брокер поможет клиентам, которые хотят увеличить шансы на получение нового кредита, снять с себя большую часть бумажной работы и ускорить проведение сделки. 

Кто такой кредитный брокер и стоит ли к нему обращаться

Если переплачивать за услуги брокера не хочется, то перезаложить недвижимость можно самостоятельно в четыре шага: 

1. Найти нового кредитора. Это может быть банк или небанковский кредитор: кредитный потребительский кооператив или МФО. 

Закон запрещает МФО выдавать кредиты под залог жилой недвижимости, если цели кредитования не связаны с предпринимательской деятельностью. Однако нежилую недвижимость, например, машино-место, цех, офис, заложить можно. 

О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях — в ст. 12 Федерального закона от 02.07.2010 N 151-ФЗ

На что обратить внимание при выборе кредитора:

1. Условия кредитования: срок, сумма, процентная ставка.
2. Наличие обязательных и добровольных дополнительных услуг: страхование недвижимости, страхование жизни и здоровья, оценка недвижимости и другое. Эти услуги увеличивают итоговую стоимость кредита или займа. 
3. Дополнительные условия: например, повышение процентной ставки на 1–2 процентных пункта, пока идёт переоформление залога. В этот период деньги нового кредитора ничем не обеспечены, поэтому он может использовать повышенную ставку, тем самым мотивируя заёмщика не затягивать оформление.
4. Требования к заёмщику, кредиту и объекту залога. Если какое-то требование не соблюдается, скорее всего, будет отказ.

2. Подать заявку и получить предварительное одобрение. Достаточно оставить заявку на сайте, чтобы понять, готов ли новый кредитор сотрудничать с заёмщиком. Как правило, на заполнение уходит 10–15 минут. Если клиент уже пользовался услугами выбранной компании или на сайте есть возможность авторизоваться через «Госуслуги», то времени уйдет еще меньше: основные данные заёмщика автоматически подтянутся в заявку, если он даст на это разрешение. Из документов на этом этапе обычно требуются: 

• паспорт;
• СНИЛС;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• договор со старым банком и график платежей;
• справка о доходах (6-НДФЛ или по форме банка).

В зависимости от политики компании список документов может быть сужен до одного паспорта или, наоборот, расширен дополнительными справками, например, об остатке ссудной задолженности. 

3. Подготовиться к сделке и получить окончательное одобрение. На этом этапе проводится оценка квартиры, и параллельно с этим заёмщик собирает недостающие документы:

Документ	Как часто спрашивают
Отчёт об оценке недвижимости	Часто
Документ-основание права собственности, например, договор купли-продажи	Всегда
Выписка из Росреестра	Часто
Кадастровый паспорт	Редко
Договор страхования	Часто

После получения окончательного одобрения можно подавать заявление на досрочное погашение кредита в старый банк.

4. Закрыть старую задолженность. Действия на этом этапе будут зависеть от того, готов ли новый кредитор выдать деньги до регистрации обременения на залог. 

Если кредитор готов выдать кредит до регистрации обременения, то клиент подписывает договор с новым банком и рефинансирует старый кредит. После подписания договора банк либо прямо перечисляет деньги на счёт предыдущего кредитора по поручению заёмщика, либо переводит сумму на расчётный счёт заёмщика, чтобы он сам погасил долг. Возможен и комбинированный вариант: кредитор переводит только первую часть денег для погашения долга, а вторую — после регистрации нового обременения.

Если кредитор не готов выдать деньги до регистрации обременения, то заёмщик самостоятельно ищет деньги на погашение старого долга. Хорошо, если у клиента есть свой капитал или родственники, которые могут одолжить деньги, но так бывает не всегда. 

Если своего капитала для погашения долга не хватает, то можно обратиться к транзитному инвестору. Он выдаст деньги на короткий срок — 2–4 недели, чтобы заёмщик мог погасить долг в старом банке и вывести залог из обеспечения. За выдачу денег инвестор берёт комиссию — 1,5–6% от суммы сделки.

Виталий Рабаев

Сооснователь финансовой компании «МосИнвестФинанс»

Чтобы получить заём от транзитного инвестора, клиент подаёт 3 документа: паспорт, документ-основание, которое подтверждает право собственности, и положительные решения от кредиторов. Это основной пакет документов, но у инвестора могут быть и дополнительные требования к списку документов.

Процесс перезалога с привлечением транзитного инвестора выглядит так:

1. Заёмщик получает одобрение от банка, в который планирует перевести кредит. Лучше получить несколько положительных решений от разных кредиторов — так больше шансов на выгодные условия от транзитного инвестора.
   
2. Заёмщик обращается к транзитному инвестору за помощью в погашении долга и выведении залога из обременения. Одновременно клиент предоставляет документы, которые подтверждают положительные решения от кредиторов. 
   
3. Инвестор и заёмщик заключают договоры займа и залога, в которых определяют условия сделки, сумму инвестиций, проценты, сроки и требования к обременению недвижимости. Это так называемый «страховой пакет» инвестора на случай форс-мажора. Например, если банки отменят свои положительные решения или выдвинут дополнительные условия. 
   
   В случае форс-мажора инвестор подаст на регистрацию договоры с заёмщиком и наложит своё обременение. Параллельно инвестор оговаривает с клиентом условия долгосрочного кредитования или поиск нового кредитора. 
   
   Если же сделка идёт по плану, инвестор не подаёт на регистрацию эти документы, а просто держит их у себя в качестве страховки рисков. 
4. После заключения договоров инвестор совместно с заёмщиком закрывают долг перед первоначальным кредитором.
   
5. Первоначальный кредитор снимает обременение с недвижимости заёмщика.
   
6. Конечный банк накладывает обременение на недвижимость и выдаёт потребительский кредит под залог недвижимости заёмщику.
   
7. Заёмщик погашает основной долг перед инвестором и выплачивает проценты в соответствии с условиями договора займа.
   
8. После полного погашения долга перед инвестором и выплаты комиссии заёмщик освобождается от всех обязательств перед инвестором и продолжает обслуживать кредит в конечном банке, в который была переведена задолженность.

5. Переоформить залог. Часто снятием обременения занимается кредитор, однако, если эта обязанность не была прописана в договоре, процесс останется за заёмщиком. Вот как это сделать: 

1. Подготовить паспорт и получить от кредитора справку о закрытии долга. 
2. Подать заявление с документами в Росреестр одним из двух способов:
   – через МФЦ; 
   – в разделе «Электронные услуги и сервисы» на сайте Росреестра, если у клиента есть квалифицированная электронная подпись. 
3. Проверить результаты: запросить выписку ЕГРН или проверить статус на сайте Росреестра.

После снятия обременения с квартиры остаётся только наложить новое обременение у нового кредитора — подать заявление в Росреестр, оплатить госпошлину и получить документ с отметкой о регистрации обременения.

Дополнительные расходы при перезалоге

При перезалоге клиент получает новый кредит с обременением и оплачивает сопутствующие расходы — оценку объекта, страхование, госпошлину. В некоторых случаях сюда добавляются неучтённые расходы по старому кредиту и оплата услуг транзитного инвестора. 

Расход	Стоимость	Комментарий
Услуги оценщика	5000–10 000 ₽ в зависимости от площади квартиры	Как правило, оценка действительна около полугода, поэтому новый кредитор может не принять заключение оценщика по первому кредиту
Страхование	0,1–0,3% в год от остатка задолженности	Страхование закладываемой недвижимости обязательно, а вот страхование жизни и здоровья — добровольно. Однако на практике многие кредиторы увеличивают ставку за отказ от комплексного страхования
Госпошлина	1000 ₽	Некоторые кредиторы берут эту статью расходов на себя
Неучтённые проценты по старому кредиту	Зависит от условий кредита	С момента запроса остатка задолженности в старом банке и до момента полного погашения долга может пройти несколько недель или даже месяцев. В это время банк продолжает начислять свои проценты. Эту разницу клиент оплачивает самостоятельно
Проценты за привлечение транзитного инвестора	7–9% от суммы задолженности Например, при размере кредита в 1 млн рублей транзитный инвестор возьмёт до 60 000 рублей за свои услуги	Как правило, с транзитным инвестором рассчитываются единым платежом, когда получают деньги по новому кредиту  Если у заёмщика хорошая кредитная история, ликвидный объект залога и есть положительные решения от нескольких кредиторов, то транзитный инвестор может предложить ставку ниже.

Что в итоге

1. Перезалог недвижимости — это перекредитование со сменой залогодержателя.
2. Перезаложить можно и квартиру, взятую в ипотеку, и собственную квартиру, заложенную для получения потребительского кредита.
3. Перезалог недвижимости позволяет клиенту улучшить текущие условия кредитования или решить финансовые проблемы — например, снизить общую переплату или уменьшить размер ежемесячного платежа.
4. Перезаложить недвижимость можно двумя путями: по схеме прямого рефинансирования, когда новый банк погашает долг в старом, или по схеме самостоятельного досрочного погашения задолженности и получения нового кредита — в этом может помочь транзитный инвестор.
5. У банков более строгие требования к заёмщику, залогу и старому кредиту — если не удаётся соблюсти эти требования, лучше обратиться к небанковскому кредитору, который более лояльно рассматривает заявки. 
6. В процессе клиенту скорее всего придётся оплатить дополнительные расходы — услуги оценщика, страховку, госпошлины.