5 способов заработать на коммерческой недвижимости в 2023 году

Расскажем про сценарии инвестирования в нежилые помещения.

Коммерческая недвижимость — это бизнес-актив для стабильного пассивного дохода. Люди вкладывают в нежилые помещения, чтобы сохранить капитал и ежемесячно получать гарантированную прибыль в виде арендной платы. Это выгодно: торговые и складские объекты окупаются в два раза быстрее квартир, а спрос на них растёт. Разберём основные стратегии, как заработать на коммерческой недвижимости в 2021 году, на реальных примерах.

Какая недвижимость выгоднее: коммерческая или жилая

Допустим, человек готов вложить в недвижимость в Казани до 3 млн рублей. Посмотрим, что выгоднее: жилые, офисные или торговые помещения. Без учёта дополнительных расходов, налогов и роста ставок аренды.

Жилая недвижимость. За 2,62 млн продаётся однокомнатная квартира в одной из новостроек в пригороде Казани на 35 кв. м. Жильё с ремонтом и не требует вложений. Квартиры такого класса в этом районе сдают в аренду за 10−12 тысяч рублей в месяц.

Офисная недвижимость. По цене однокомнатной квартиры в новостройке в центральной части города продаётся офисное помещение класса С на 27,2 кв. м уже с арендаторами. Арендный поток — 20 тысяч рублей в месяц.

Торговые помещения. В помещениях торгового назначения ставки аренды выше, а значит, и сроки окупаемости короче. За 2,6 млн рублей продаётся помещение на 26,9 кв. м под магазин одежды в одном из казанских торговых центров. В нём уже есть арендаторы, ставка аренды — 32 тысячи рублей в месяц.

Казань	1-комн. квартира	Офис	Бутик
Цена	2 620 000	2 690 000	2 600 000
Ставка аренды в 2021 году в месяц	12 000	20 000	32 000
% доходности в год	5,4%	8,9%	14,7%
Срок окупаемости	18 лет	11 лет	7 лет

Способ № 1: Покупка офисной недвижимости

Доходность: ⭐ ⭐ ⭐ ⭐
Окупаемость: 7−13 лет

При наличии ограниченного капитала выгоднее всего инвестировать в небольшие офисные помещения и блоки в бизнес-центрах площадью 50−100 кв. м. В 2021 году доля свободных офисных площадей увеличилась, а число предложений по продаже выросло — владельцы готовы предоставлять хороший дисконт.

Помещения в бизнес-центрах. Небольшие блоки в мелкую и среднюю нарезку часто продаются уже на этапе строительства бизнес-центров. Так выгоднее, но нужно ждать сдачи объекта. Чтобы сразу начать зарабатывать, офис покупают у владельцев в функционирующих зданиях.

Например, в Ростове-на-Дону за 3,16 млн рублей продаётся офисное помещение в современном бизнес-центре в хорошем районе. Такой же офис в соседнем здании сдают в аренду за 20 тысяч рублей в месяц.

В крупных городах цены на офисы гораздо выше, как и арендная плата. Например, в Москве офис с отделкой в современном бизнес-центре класса В+ на 57 кв. м продают за 7,7 млн рублей. Такие же офисы сдаются в аренду за 92 тысячи рублей/месяц или 18 600 рублей за кв. м в год. Это средняя ставка для аренды столичных офисов. При грубом расчёте инвестиция окупится уже за 7 лет.

Офисы в жилых домах. Альтернатива бизнес-центрам — помещения свободного назначения на цокольных и первых этажах жилых зданий. В перспективе их используют не только под офисные помещения, но и для торговли. Это выгодно, потому что такие объекты быстрее находят арендаторов. А значит, окупаются быстрее даже в регионах.

Например, в Иванове за 3,3 млн рублей можно купить офис на цокольном этаже жилого дома. В помещении сделан качественный ремонт, дополнительных инвестиций не требует. В офисе уже есть арендаторы, ежемесячно платят 30 тысяч рублей. Если арендная ставка сохранится, сделка окупится за 9 лет.

На что смотреть инвестору:

• расположение — ближе к центрам деловой активности;
• инфраструктура — наличие транспортных узлов, парковки, магазинов, заведений общепита;
• планировка — в приоритете у бизнеса гибкие рабочие пространства, помещения со свободной планировкой;
• площадь — для небольших компаний подойдут помещения в 50−80 кв. м;
• ремонт — помещения с отделкой сэкономят инвестору 500−700 тысяч рублей;
• наличие арендаторов — можно рассматривать как готовый арендный бизнес, не потребуются услуги риелторов.

Способ № 2: Инвестиции в торговые площади

Доходность: ⭐ ⭐ ⭐ ⭐
Окупаемость: 3–10 лет

Торговые помещения лучше других генерируют выручку, поэтому спрос на них выше, а средний срок окупаемости короче. Чаще всего на рынке встречаются три вида торговых помещений: помещения для стрит-ретейла, площади в торговых центрах и отдельно стоящие павильоны.

Помещения на первых этажах. В условиях ограниченного бюджета правильнее всего вкладывать в небольшие помещения до 80 кв. м на первых этажах жилых домов. Такие объекты снимают под продуктовые или фирменные магазины, салоны красоты и парикмахерские, заведения общепита. При правильном местоположении и наличии хорошего трафика.

Например, в центре Екатеринбурга продают небольшое торговое помещение на 45,7 кв. м за 7,5 млн рублей. Помещение в продаже вместе с долгосрочными арендаторами и арендным потоком в 700 тысяч рублей в год. Можно рассматривать как готовый арендный бизнес. При таких вводных помещение окупится за 9−10 лет.

В центре Екатеринбурга есть и более скромные предложения. Например, торговое помещение на 108 кв. м с отдельным входом и арендным потоком в 30 тысяч рублей в месяц продают за 3,89 млн рублей. Помещение арендуется под хостел, легко переделать под кальянную или бильярдный клуб. Инвестиции окупятся за 10−11 лет.

Павильоны. Это отдельно стоящие здания. Их большой плюс — дешевизна, размещение в локациях с высоким трафиком и высокая доходность. Минус — форма собственности. Обычно продавец владеет только самим павильоном, а земля под ним взята в аренду у местной администрации. Отсюда и низкая цена.

Например, в Тольятти в Центральном районе продают павильон на 80 кв. м всего за 2 млн рублей. Срок аренды земельного участка истекает в 2023 году, но есть возможность пролонгации. Это обязательно нужно проверить — есть риск, что администрация не будет работать с новым арендатором. Или изменятся условия работы уличных павильонов и помещение заставят снести.

На данный момент у павильона есть арендатор — пивная сеть, ежемесячная ставка аренды — 50 тысяч рублей. Если вложиться, инвестиция окупится всего за 3,3 года.

Помещения в торговых центрах. Альтернатива стрит-ретейлу — помещения в торговых центрах. У них всегда есть поток посетителей, а значит, поиск арендаторов не займёт много времени. Но и цены на такие помещения обычно выше.

Например, в Москве за 5 млн рублей продают небольшой магазин на 21 кв. м в одном из торговых центров Чертанова. У магазина уже есть арендатор, он платит 40 тысяч рублей в месяц.

В регионах за эту же сумму продаются помещения в два раза больше по площади. Например, в одном торговом центре Перми продают магазин на 51,6 кв. м. Похожие магазины сдают в этом же ТЦ за 40−50 тысяч рублей в месяц. Инвестиции в него окупятся за 9 лет.

На что смотреть инвестору:

• локация и трафик — первая линия домов, высокая проходимость, пассажиропоток, транспортная доступность, наличие якорных объектов поблизости;
• качество планировки — место для организации торгового зала, размещения витрин, вывесок и оборудования;
• площадь — обычно малый бизнес ищет помещения до 100 кв. м;
• техническое состояние — необходимость ремонта и чистовой отделки, состояние входных дверей и коммуникаций;
• соответствие требованиям арендаторов. Например, магазинам нужна возможность организации места для погрузки и разгрузки товара, заведениям общепита — вытяжка, хорошая проводка и электрическая мощность, а аптекам — площадь не менее 75 кв. м. Детская студия поделит помещение на пять небольших комнат, а алкомаркету нужен большой торговый зал и небольшой склад;
• наличие арендаторов.

Способ № 3: Покупка складских помещений

Доходность: ⭐ ⭐ ⭐⭐⭐
Окупаемость: 5−9 лет

В 2020 году вложения в складскую недвижимость достигли максимального значения с 2013 года. Спрос на склады вырос на 10%, а сами помещения вошли в тройку сегментов — лидеров по инвестициям. Только в Московской области был заключён рекордный объём сделок — на 2129 тысяч кв. м, а средняя ставка аренды составила 4050 рублей за кв. м в год.

Что ждет коммерческую недвижимость в 2021 году, РГ

«Рынок складской недвижимости Москвы», Аналитика Knight Frank

Большие склады. Крупные складские базы в столице доступны только крупным инвесторам с капиталом в сотни миллионов. Небольшие частные инвесторы могут реализовать собственные складские проекты в регионах. Например, в Новосибирске подойдёт для инвестиций неотапливаемый склад из профлиста на 1000 кв. м за 12 млн рублей. Объект ориентирован на торговое предприятие — поставщика продукции. Похожие помещения в промзоне сдают в аренду по цене от 118 тысяч рублей в месяц. С такой арендной платой инвестиция окупится за 8,5 лет.

Средние склады. Для инвесторов с меньшим бюджетом подойдут помещения на территории охраняемых складских баз. Например, на окраине Самары продают помещение на 337 кв. м за 4 млн рублей. Средняя ставка аренды таких складов — 50−70 тысяч рублей в месяц. Могут быть сложности с поиском арендаторов и переоборудованием помещения. Но после заключения договора аренды инвестиция окупится за 7 лет.

Небольшие склады. На рынке есть предложения для инвесторов с капиталом даже до 2 млн рублей. Например, в одном из спальных районов Самары продают небольшой склад на 79,8 кв. м всего за 1,85 млн рублей. Склад поделен на несколько комнат и представляет собой холодильную камеру. Помещение уже сдано: арендаторы платят 350 тысяч рублей в год. Если вложиться, деньги вернутся за 5 лет.

На что смотреть инвестору:

• локация — близость ключевых магистралей с удобными съездами и выездами, прямой выезд на трассу;
• техническая инфраструктура — наличие водо- и электроснабжения, пандусов для отгрузки товара, подъёмных сооружений;
• наличие офисных помещений — помогает организовать на территории склада работу торгового предприятия;
• конфигурация здания — частота колонн, высота потолков, наличие автоматических ворот докового типа;
• застроенность территории — не более 55−60%, это необходимо для манёвров малотоннажного и тяжёлого грузового транспорта;
• наличие арендаторов и условия договоров с ними.

Способ № 4: Инвестиции в сервисные апартаменты

Доходность: ⭐ ⭐ ⭐
Окупаемость: 9–16 лет

Их ещё называют апарт-отели. Это арендные квартиры под ключ с набором гостиничных услуг: от консьерж-сервиса до клининга и прачечной. Обычно они входят в состав единого жилого комплекса — похоже на гостиницу, в которой помещения принадлежат разным людям. Человек покупает квартиру, а поиском арендаторов, сопровождением сделок, обслуживанием постояльцев и выплатой дохода занимается оператор или управляющая компания. В помещение всегда можно заселиться самому или перепродать другим инвесторам.

Такие объекты преимущественно сосредоточены в крупных городах, большинство — в Москве и СПб. Обычно их покупают у застройщика ещё на этапе строительства. После сдачи объекта можно купить уже готовые квартиры у оператора.

Например, апартаменты в столичном апарт-отеле «Движение.Тушино» класса Standart на 27 кв. м на этапе строительства продают за 7,1 млн рублей. После введения дома в эксплуатацию застройщик обещает 47 тысяч рублей в месяц дохода в рамках базовой доходной программы. Квартира окупится за 12−13 лет.

В Санкт-Петербурге за 4,1 млн рублей можно купить студию на 16,67 кв. м в комплексе апарт-отелей Valo со сроком сдачи в 2022 году. За оснащение квартиры возьмут ещё 490 тысяч рублей. Взамен обещают доход от 412 тысяч рублей в год. На таких условиях деньги вернутся инвестору за 11 лет.

Другой питерский апарт-отель «AVENUE-APART на Малом» продаёт однокомнатные апартаменты на 27 кв. м за 5,8 млн рублей. В управляющей компании нет программ с гарантированным доходом. Все программы описывают только среднюю прибыль — она должна составить от 24 тысяч рублей в первый год и от 30 тысяч рублей в последующие. На таких условиях инвестиции окупятся через 16 лет.

На что смотреть инвестору:

• условия доходной программы — лучше, если есть гарантированный доход и программы обратного выкупа;
• условия отделки и меблировки — выгоднее, если это включено в стоимость или управляющая компания берёт оснащение на себя;
• условия оплаты коммунальных услуг — что оплачивается за счёт выручки, а за что платит инвестор. Обычно условия оплаты коммуналки зависят от доходной программы;
• ставки аренды, статистика заполняемости готовых апартаментов, средняя доходность за номер;
• внимательность застройщика к развитию территории;
• заполненность коммерческих площадей арендаторами, наличие заведений общепита, фитнес-залов, салонов красоты.

Способ № 5: Покупка паёв в ЗПИФ недвижимости

Доходность: ⭐ ⭐
Окупаемость: 10 лет — ∞

Инвестиционные паи в ПИФ — это инструмент коллективных инвестиций. Человек покупает пай в инвестиционном фонде, а его деньгами заведует управляющая компания. Она приобретает активы и формирует фонд, управляет имуществом и всячески старается заработать для инвесторов. За это берёт вознаграждение в несколько процентов от дохода.

Статья «Что такое ПИФ и как на нём заработать»

Одна из разновидностей — ПИФы недвижимости: управляющая компания собирает деньги инвесторов, покупает недвижимое имущество, грамотно управляет им и приумножает капитал. Покупая паи, вкладчики становятся совладельцами недвижимости и могут претендовать на часть дохода фонда.

Но есть сложности и риски:

1. Недвижимость в состав активов могут включать только закрытые ПИФы. Это значит, что купить пай в таком фонде можно только при его формировании или по запросу в УК, а погасить — только после истечения срока договора. Ещё такие фонды чаще создают для квалифицированных инвесторов, которые могут подтвердить свой опыт и осознание рисков. Например, могут показать, что вложили в ценные бумаги 6 млн рублей.

Статья 33 «Состав активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов», абз. 2 п. 2, № 156-ФЗ

Статья «Закрытый ПИФ: как устроен и в чём особенности»

2. Доходность или её размер не являются гарантированными. Доход паёв ЗПИФ недвижимости обычно формируется из двух составляющих: регулярных инвестиционных выплат и дохода, полученного от продажи или погашения пая. Например, ЗПИФ «Коммерческая недвижимость» выплачивает инвесторам регулярный инвестиционный доход каждое полугодие. Если в первом полугодии 2018 года инвесторы получили по 2,7 рубля на пай, то в первом полугодии 2020 года — уже по 8,1 рубля на пай. Сколько заплатят в будущем, зависит только от успехов фонда.

Второй момент — динамика стоимости пая. В том же ЗПИФ «Коммерческая недвижимость» паи за последние три года подешевели на 7,92%. Если человек купил паи в 2018 году, а в 2021-м решил их погасить, он получит от УК на 7,92% меньше, чем вложил. Доходность этого фонда отрицательная.

На сайте управляющей компании есть все необходимые графики и данные за прошлое время. Можно посмотреть успехи фонда и сделать выводы о работе управляющей компании

3. Порог входа — от 300 тысяч рублей. Меньше нельзя по закону. При этом стоимость паёв в разных фондах отличается. Например, в ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» на этапе формирования фонда пай стоил 305 тысяч рублей, а в ЗПИФ «Уральская недвижимость» — 410 тысяч рублей. Цена зависит не от престижа компании, а от количества паёв и объёма активов. Бывает, что в одном фонде покупаешь только один пай, а в другом на ту же сумму сразу 1000 паёв.

Указание ЦБ № 4129-У от 05.09.2016, п. 2.6

На что смотреть инвестору:

• история доходности и инвестиционных выплат. Финансовые результаты в прошлом не гарантируют доходность в будущем, но лучше вкладывать в успешные фонды;
• размер вознаграждения, который берёт управляющая компания, — процент от активов или фиксированная сумма;
• суммарная стоимость чистых активов — чем больше, тем надёжнее фонд;
• надбавки и скидки — не могут быть больше 1,5% и 3% соответственно, а лучше, когда их нет вообще.

Надбавка — это сумма, на которую увеличивается стоимость пая при его покупке

Скидка — это сумма, на которую уменьшается стоимость пая при его погашении

Минусы и риски инвестиций в коммерческую недвижимость

Сложность продукта. Для оценки рентабельности коммерческой недвижимости проводят сложные расчёты, учитывают индексацию, налоги и расходы на содержание, амортизацию помещения. Успешность работы помещения зависит от совокупности факторов, включая назначение, локацию, планировку и доступность. Иногда отсутствие хотя бы одного из них делает инвестицию нерентабельной.

Простои. Иногда на поиск арендаторов уходит не один месяц. Простой снижает доходность инвестиций, поэтому находчивые арендодатели обычно работают с риелторами. Они помогают быстрее найти арендаторов, но за это берут комиссию, что тоже снижает доходность.

Длительный срок окупаемости. Вложения в коммерческую недвижимость — это долгосрочные инвестиции на срок от пяти лет. Период окупаемости зависит от доходности помещения и обычно составляет 8−12 лет.

Непредсказуемость. Реконструкция общественных мест, появление новых якорных объектов или перенос транспортной развязки могут запросто перераспределить трафик. Улица легко может стать непроходной, и тогда ценность помещения резко упадёт.

Стоимость. Цена ликвидных объектов, которые ежемесячно приносят высокий пассивный доход, — от 5 млн рублей. 70% инвесторов не способны вкладывать такие деньги — им приходится постоянно мониторить рынок в поиске предложений с лучшим дисконтом. Найти выгодные объекты сложнее, чем кажется, — скорость совершения выгодных сделок очень высокая.

Налоги и расходы

Увы, владелец коммерческой недвижимости несёт регулярные дополнительные расходы. Они сильно бьют по доходности инвестиций и снижают рентабельность.

Налоги с дохода. Если владелец — физлицо, он платит 13% НДФЛ с полученной арендной платы и 15% с суммы дохода, которая превысила 5 млн рублей в год. Сэкономить на налоге можно, если оформить ИП на УСН в режиме «доходы» — ставка налога снизится до 6%.

Статья 224 «Налоговые ставки», п. 1, НК РФ

Статья 364.20 «Налоговые ставки», НК РФ

Страховые взносы. Если инвестор оформит ИП, ему придётся вносить за себя страховые взносы. В 2021 году это 40 874 рубля: 32 448 рублей на пенсионное страхование и 8426 рублей — на медицинское. Если доход ИП превысит 300 тысяч за год, рассчитываются дополнительные пенсионные взносы — 1% от суммы, превышающей 300 тысяч дохода.

Статья 430. «Размер страховых взносов, уплачиваемых плательщиками, не производящими выплат и иных вознаграждений физическим лицам», НК РФ

Налог на имущество. Платится ежегодно в размере до 2% от кадастровой стоимости объекта. Конкретный размер ставки в регионе определяется субъектом РФ. Посмотреть ставку для своего региона можно на сайте ФНС.

Статья 406 «Налоговые ставки», пп. 2 п. 2, НК РФ

Эксплуатационные расходы. Обычно размер коммунальных платежей составляет 4−5 тысяч рублей в месяц. Может быть больше, если помещение находится в нежилом здании. Часть расходов, включая оплату электроэнергии и водоснабжения, берут на себя арендаторы.

Комиссия риелтора. Если привлекать к поиску объекта специалиста, он попросит комиссию. Обычно это 3−5% от суммы сделки, но можно договориться. Если привлекать агента для поиска арендаторов, взимается комиссия в размере месячного платежа. Обычно арендатор и арендодатель делят её пополам.

Коротко: как заработать на коммерческой недвижимости

• Купить офисное помещение или небольшой блок на 50−100 кв. м в бизнес-центре и зарабатывать на аренде от 20 тысяч в месяц. Ожидаемый срок окупаемости — 7−13 лет.
• Инвестировать в торговые площади и сдавать их под стрит-ритейл или оказание услуг. Ожидаемая доходность таких объектов — 10−12% годовых.
• Вложиться в складские помещения и сдавать их торговым предприятиям, мелким оптовикам или небольшим торговым точкам. Возможный срок окупаемости — 5−9 лет.
• Приобрести сервисные апартаменты и зарабатывать на доходных программах управляющих компаний. Средний пассивный доход — 25−60 тысяч в месяц.
• Купить паи в ЗПИФ недвижимости и получать регулярный инвестиционный доход. По истечении срока договора погасить паи и вернуть вложения. Возможно, с прибылью — гарантий доходности нет.